不動産を「持ち続けるコスト」を年間で計算してみる

「売るかどうか迷っている」という相談を受けた時、私がまず聞くのは「持ち続けるコストを計算していますか？」という質問だ。

ほとんどの人が、具体的な数字を把握していない。住宅ローンの返済額は意識していても、それ以外の「見えにくいコスト」を合算している人はまれだ。

今日は、不動産を持ち続けることで年間いくらのコストがかかっているのかを、マンション・一戸建てそれぞれのケースで整理してみたい。「売る・売らない」の判断は、この数字を把握してからでも遅くはない。

マンションの年間保有コスト

マンションには毎月必ずかかる費用がある。ローンの返済額を除いて、保有しているだけでかかるコストを計算してみよう。

駐車場を利用していなくても、管理費・修繕積立金・固定資産税・保険で年間42万〜107万円。月に直すと3.5万〜9万円のコストが、住んでいても住んでいなくてもかかっている。

修繕積立金は上がり続ける

特に注意すべきは修繕積立金の増額だ。新築時は月額5,000〜8,000円程度に設定されていることが多いが、これは「段階増額方式」で徐々に上がっていくのが一般的。築20年を超えると月額2〜3万円になることも珍しくない。

さらに、大規模修繕のタイミング（おおむね12〜15年ごと）で、修繕積立金の不足分として一時金（50万〜100万円）を徴収されるケースもある。

一戸建ての年間保有コスト

一戸建ての場合、管理費や修繕積立金はかからない。しかし、代わりに自分で維持修繕費を負担する必要がある。

合計すると年間31万〜83万円。マンションと違って月々の引き落としがないので意識しにくいが、10年〜15年周期の大きな出費（外壁塗装、屋根の葺き替えなど）を年割りして計算すると、マンションとそれほど変わらない金額になる。

空き家の場合の追加リスク

相続や転勤で空き家になっている不動産は、住んでいる場合以上にコストとリスクが増大する。

固定資産税の住宅用地特例が外れるリスク

住宅が建っている土地には、固定資産税の住宅用地特例が適用され、税額が最大1/6に軽減されている。しかし、2015年に施行された「空き家対策特別措置法」により、管理が不十分な空き家は「特定空き家」に指定される可能性がある。特定空き家に指定されると、この特例が外れ、固定資産税が最大6倍になる。

さらに2023年の法改正で「管理不全空家」というカテゴリーも追加され、特定空き家に至る前の段階でも特例解除の対象になりうる。

定期的な管理コスト

空き家は放置すると急速に劣化する。庭の雑草は伸び放題、排水トラップの水が蒸発して虫や臭気が上がり、換気がされないことで室内にカビが生える。近隣からの苦情や、不審者の侵入リスクもある。

これを防ぐには定期的な管理が必要だ。自分で通うか、空き家管理サービス（月額5,000〜15,000円）に依頼するか。年間6万〜18万円の追加コストがかかる。

保有コストと資産価値の関係

ここまでの数字をまとめると、不動産を持ち続けるコストは年間40万〜100万円以上だ。10年持ち続ければ400万〜1,000万円以上。

この金額を、その不動産の資産価値と比較してみてほしい。

たとえば、評価額2,000万円のマンションを保有し続けるコストが年間60万円だとする。10年間の保有コストは600万円。10年後にそのマンションの資産価値が1,500万円に下がっていたとすると、資産価値の目減り500万円に加えて、保有コスト600万円で、合計1,100万円の「損失」だ。

もし今2,000万円で売って、そのお金を年利2%で運用したら、10年後には約2,437万円。差額は約1,537万円——つまり、売った方が1,500万円以上有利だった計算になる。

「売らない」も立派な判断——ただしコストを把握した上で

最後にこれだけは言っておきたい。

私は「不動産は売った方がいい」と言いたいわけではない。

将来の住まいとして使う予定がある、賃貸に出して収益を得ている、子どもに残したい——持ち続ける合理的な理由があるなら、持ち続ければいい。「売らない」も立派な判断だ。

しかし、「なんとなく持っている」「面倒だから何もしていない」「売り時がわからないから放置している」——こういう理由で持ち続けているなら、一度コストを計算してみてほしい。

年間40万〜100万円のコストを払い続ける価値があるかどうか。それを判断する材料は、コストの把握と、現在の資産価値（相場）の確認だ。コストは今日この記事で概算が出せたはずだ。相場は当サイトで確認できる。