東京都の不動産マーケットレポート
2026-05-17 更新 国土交通省 成約データ589,225件 + 不動産ポータルサイトの売出データを当社で加工
東京都の不動産市場は、成約データ589,225件の分析から 「緩やかな下落」と判定されます。
- マンション㎡単価は全国平均の1.6倍（+60%）で、全国的にも高水準のエリアです。
- マンション㎡単価は2016年から2025年にかけて+47%変動しました。 直近5年では+29%です。
- 東京都内のマンション相場は、最も高い港区と最も低い台東区で1.6倍の開きがあります。
- 売出価格は成約価格に対して+90%の乖離があり、値引き交渉の余地が大きい市場です。
㎡単価の年次推移（直近10年）
| 年 | マンション | 土地 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 2016 | 75万 | 43万 | 63万 |
| 2017 | 77万 +3% | 45万 +5% | 63万 +0% |
| 2018 | 79万 +3% | 46万 +2% | 64万 +2% |
| 2019 | 82万 +4% | 47万 +2% | 66万 +3% |
| 2020 | 85万 +4% | 49万 +4% | 62万 -6% |
| 2021 | 83万 -2% | 52万 +6% | 63万 +2% |
| 2022 | 89万 +7% | 55万 +6% | 70万 +11% |
| 2023 | 94万 +6% | 59万 +7% | 74万 +6% |
| 2024 | 102万 +9% | 63万 +7% | 78万 +5% |
| 2025 | 110万 +8% | 67万 +6% | 71万 -9% |
※ 万円／㎡。一戸建ては建物＋土地の総額平均を面積で割った値。
マンション: 2016年比で+47%上昇。 直近1年は+8%。
土地: 2016年比で+56%上昇。 直近1年は+6%。
一戸建て: 2016年比で+13%上昇。 ピークは2024年（78万/㎡）。 直近1年は-9%。
マンション相場ランキング（東京都内 市区町村TOP10）
国交省成約データの中央値ベース。件数は成約件数。
土地相場ランキング（東京都内 市区町村TOP10）
国交省成約データの中央値ベース。件数は成約件数。
一戸建て相場ランキング（東京都内 市区町村TOP10）
国交省成約データの中央値ベース。件数は成約件数。
売出中マンションの㎡単価ベースライン（東京都内 市区町村）
不動産ポータルサイトで現在売出中の中古マンションから市区町村ごとの㎡単価中央値を当社で集計。成約データは過去の実績、こちらはいま買える価格帯の指標です。 ／ 東京都全域の加重平均: 143.2万/㎡
※ サンプル数10件未満の市区町村は除外。2026-05-17時点の売出物件から集計。
マンション築年数と㎡単価の関係（東京都）
東京都内の中古マンション成約データを時点補正し、築年帯別の平均㎡単価を算出。築11〜20年を基準（1.0）とした相対係数。
東京都のマンションでは、築0〜5年の物件は基準（築11〜20年）に対して×1.307（31%高い）。 築21〜30年で×0.773まで下落し、 築41年〜では×0.594となり、新築時の約45%の水準です。
築浅のプレミアムは適度で、年数経過に伴う値下がりも緩やかです。
※ 国土交通省 成約データの㎡単価を、取引時点の市場水準で時点補正した値。たとえば係数×0.67は「同じ条件なら築11-20年の物件の約67%の単価」を意味します。 個別物件の価格は立地・階数・管理状態等で大きく異なります。
まとめ：東京都の不動産市場の特徴
東京都の不動産市場を成約データ589,225件から総合的に分析した結果、以下の特徴が浮かび上がります。
本レポートは、国土交通省「不動産取引価格情報」約506万件と、不動産ポータルサイトで公開されている売出物件データを当社で加工・集計したものです。 外れ値（2パーセンタイル以下・98パーセンタイル以上、面積10㎡以下）は除外しています。 売出ベースの単価はマンションのみ対象で、築年数・面積・駅徒歩の属性補正前のベースライン値を表示しています。 数値はいずれも中央値ベースであり、個別物件の価格を保証するものではありません。