別府市の不動産相場
大分県別府市 | 61地区 | 4,647件の成約データ
上の単価は、各カードに記載した期間の成約を時点補正せず平均した値です。ページの更新日は取引時点とは異なります。一戸建ては土地と建物の総額を取引面積で割った単価で、建物だけの価格や物件ごとの査定額ではありません。
出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」を基に不動産売却サポート株式会社『fudosan-souba.jp』が集計。出典とリンクの明記で引用・転載できます。
別府市の相場を読むポイント
前年比の対象期間：2025年第2四半期〜2026年第1四半期の平均㎡単価と、2024年第2四半期〜2025年第1四半期の平均㎡単価を比較しています。カードの全期間平均とは対象期間が異なります。
売出価格との比較：下の「売出価格 vs 成約価格」は、2025年〜2026年第1四半期を対象とした成約平均と掲載中の売出価格の中央値を比べています。上の全期間平均とは集計期間・条件が違い、価格差がそのまま値引き幅になるわけではありません。
地区による違い：マンションの詳細相場を掲載している地区のうち、全種別の取引総件数が多い3地区では、鶴見 16.1万円/㎡（マンション60件）、石垣東 19.2万円/㎡（マンション251件）、南立石 14.2万円/㎡（マンション94件）です。地区別の値は下の表と同じ全期間平均で、区全体とは外れ値の除外条件が異なります。築年数・面積・取引時期を揃えた比較ではないため、地区名だけで価格差の理由は判断できません。
関連コラム
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
売出価格は成約価格より低く出ています（-14%）。
売出価格は成約価格より約61%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
表面利回り（投資目線）
売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。
高利回りエリアです。価格に対して賃料水準が高く、収益重視の投資に向きます（空室リスク・修繕費は要確認）。
やや高めの利回りです。収益物件として検討の余地があります。
※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。
相場推移
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 18.4万/㎡ | 992件 | -2.1% |
| 土地 | 15.3万/坪 | 1,675件 | -2.9% |
| 一戸建て | 8.7万/㎡ | 1,980件 | +9.3% |
別府市の需給バランス
需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
| 年（年度） | 人口 | 世帯数（日本人） | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 120,658 | 58,521 | - | -574 |
| 2016 | 119,741 | 58,431 | - | -653 |
| 2017 | 118,779 | 58,505 | - | -699 |
| 2018 | 117,932 | 58,446 | -380 | -814 |
| 2019 | 116,821 | 58,415 | -587 | -890 |
| 2020 | 115,008 | 58,486 | -405 | -926 |
| 2021 | 113,454 | 58,578 | -101 | -996 |
| 2022 | 113,735 | 58,475 | -316 | -1,154 |
| 2023 | 112,926 | 58,309 | -201 | -1,267 |
| 2024 | 112,115 | 58,220 | -43 | - |
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）。年は e-Stat の年度表記で、人口・世帯数は翌年1月1日現在（2024年度＝2025年1月1日）、転入超過・自然増減はその年中の値。世帯数は日本人世帯のみ。
購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）
供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）
将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 110,673 | -1.3% | - |
| 2030 | 105,401 | -6% | - |
| 2035 | 99,833 | -11% | - |
| 2040 | 94,229 | -16% | - |
| 2045 | 88,874 | -20.7% | - |
| 2050 | 84,031 | -25% | - |
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別相場（マンション・土地・一戸建て）
マンション㎡単価の高い順。数値のリンク先で地区×種別の詳細相場を確認できます。
| 地区 | マンション㎡単価 | 土地 坪単価 | 一戸建て平均 | |
|---|---|---|---|---|
| 青山町 | − | − | − | |
| 田の湯町 | − | − | − | |
| 鉄輪 | 28.7万 | 10.7万 | 1,565万 | |
| 幸町 | − | − | − | |
| 上田の湯町 | 28.4万 | − | − | |
| 野口中町 | − | − | − | |
| 西野口町 | 23.0万 | 23.2万 | − | |
| 餅ケ浜町 | − | − | − | |
| 石垣東 | 19.2万 | 22.5万 | 5,283万 | |
| 新港町 | − | − | − | |
| 鶴見 | 16.1万 | 13.3万 | 1,861万 | |
| 亀川四の湯町 | − | − | − | |
| 浜脇 | − | 13.1万 | 1,389万 | |
| 秋葉町 | 15.9万 | − | − | |
| 石垣西 | − | 21.8万 | 2,797万 | |
| 南立石 | 14.2万 | 14.3万 | 2,022万 | |
| 北石垣 | 14.0万 | 12.5万 | 3,454万 | |
| 野口元町 | 14.0万 | − | − | |
| 原町 | − | − | − | |
| 上人ケ浜町 | − | − | − | |
| 上野口町 | − | − | − | |
| 浜町 | − | − | − | |
| 北浜 | − | − | − | |
| 山の手町 | − | − | − | |
| 駅前本町 | − | − | − | |
| 汐見町 | − | − | − | |
| 南町 | − | − | − | |
| 光町 | − | − | − | |
| 中島町 | − | − | − | |
| 別府 | − | − | − | |
| 千代町 | − | − | − | |
| 富士見町 | − | − | − | |
| 京町 | − | − | − | |
| 天満町 | − | − | − | |
| 末広町 | − | − | − | |
| 照波園町 | − | − | − | |
| 松原町 | − | − | − | |
| 亀川中央町 | − | − | − | |
| 上人仲町 | − | − | − | |
| 亀川浜田町 | − | − | − | |
| 内竈 | − | 11.0万 | 1,761万 | |
| 亀川 | − | 10.5万 | 1,668万 | |
| 朝見 | − | − | − | |
| 野田 | − | − | − | |
| 平田町 | − | − | − | |
| 楠町 | − | − | − | |
| 上原町 | − | − | − | |
| 亀川東町 | − | − | − | |
| 元町 | − | − | − |
別府市の公示価格（国土交通省）
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 別府市北浜２丁目７７４番３外 | 13.0万/㎡ | +0.8% | 住宅,店舗 | 別府 300m |
| 別府市北浜３丁目８１８番１７７ | 8.6万/㎡ | -0.3% | 旅館 | 別府 760m |
| 別府市野口中町１４４６番１外 | 7.3万/㎡ | +0.5% | 住宅,店舗 | 別府 680m |
| 別府市石垣東８丁目２３５３番 | 7.1万/㎡ | +0.9% | 住宅,店舗,その他 | 別府大学 2100m |
| 別府市幸町１１１６番２ | 7.0万/㎡ | +0.3% | 住宅,事務所 | 別府 700m |
| 別府市上田の湯町２０８５番４ | 6.9万/㎡ | +0.4% | 住宅 | 別府 800m |
| 別府市大字鶴見字砂原１２７番１外 | 6.7万/㎡ | +0.6% | 店舗 | 別府大学 1900m |
| 別府市船小路町４８番 | 6.6万/㎡ | - | 住宅,店舗 | 別府大学 1700m |
| 別府市青山町３０５２番８ | 6.6万/㎡ | - | 住宅,店舗 | 別府 1100m |
| 別府市石垣西３丁目７９６番 | 6.5万/㎡ | +1.1% | 住宅 | 別府 1800m |
| 別府市大字鶴見字野口４５１４番１４８ | 6.5万/㎡ | +0.5% | 住宅 | 別府 2500m |
| 別府市山の手町３０４１番２７ | 6.4万/㎡ | +0.3% | 住宅 | 別府 1400m |
| 別府市石垣東５丁目１２５８番 | 6.4万/㎡ | +1.6% | 住宅,その他 | 別府 2200m |
| 別府市上人本町７７７番６外 | 6.1万/㎡ | - | 店舗 | 別府大学 110m |
| 別府市北浜１丁目６９７番２４ | 6.1万/㎡ | -0.7% | 店舗 | 別府 500m |
| 別府市大字南立石字川原端２０５７番１外 | 5.9万/㎡ | - | 事務所 | 別府 2500m |
| 別府市大字南立石字下向原２１６９番１９４ | 5.6万/㎡ | +1.3% | 住宅 | 別府 2600m |
| 別府市大字鶴見字門田２６７０番３８ | 5.5万/㎡ | +0.6% | 店舗 | 別府大学 3200m |
| 別府市大字南立石字丸尾２２１４番５ | 5.3万/㎡ | - | 住宅 | 別府 2300m |
| 別府市浜脇１丁目４０３９番６８ | 5.3万/㎡ | +0.4% | 住宅,店舗,その他 | 東別府 280m |
出典: 国土交通省 地価公示（2023年）