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別府市の不動産相場

大分県別府市 | 63地区 | 4,600件の成約データ

マンション ㎡単価
20.2/㎡
948件
▼ 9.2% (前年比)
土地 坪単価
4.7/坪
1,686件
▲ 7.2% (前年比)
一戸建て 価格
9.2/㎡
1,966件
▼ 6.4% (前年比)

大分県別府市の不動産相場（4,600件の成約データ）。マンション平均㎡単価20.2万円（大分県内2位/3市区町村）。5年で+37.9%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

大分県内 2位/3市区町村 前年比 -9.2% 5年変動 +37.9% 県平均比 +9.4%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
▼ -15.2%
成約 直近2年
24.4万/㎡
売出 133件
20.7万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています（-15%）。

🏞️ 土地
▼ -17.1%
成約 直近2年
5.8万/㎡
売出 440件
4.8万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています（-17%）。

🏠 一戸建て
▲ +81.8%
成約 直近2年
9.2万/㎡
売出 291件
16.8万/㎡

売出価格は成約価格より約82%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 7.36%
賃料相場 1,270円/㎡/月
物件価格 20.7万円/㎡
計算式 月1,270円 × 12 ÷ 20.7万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
30万20万10万0
22万
23万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 20.2/㎡ 948件 -9.2%
土地 4.7/坪 1,686件 +7.2%
一戸建て 9.2/㎡ 1,966件 -6.4%

別府市の需給バランス

慎重な価格設定が必要
🔴 需要: 人口-0.9%/年、転出超過-206人/年
🔴 購買力: 平均所得294万円（全国平均の0.77倍）
🔴 供給: 空き家率21.7%（全国13.1%より高い）
🟡 将来性: 2050年に人口-25.6%の見通し
→ 需要の減少や競合の多さに注意し、適正価格での売却を
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
14万7万0
12.1万人
11.3万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 121,100 58,459 - -626
2015 120,658 58,521 - -574
2016 119,741 58,431 - -653
2017 118,779 58,505 - -699
2018 117,932 58,446 -380 -814
2019 116,821 58,415 -587 -890
2020 115,008 58,486 -405 -926
2021 113,454 58,578 -101 -996
2022 113,735 58,475 -316 -1,154
2023 112,926 58,309 -201 -
世帯数は5年で-0.2%の変化。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少11,840人 / 生産年齢59,108人 / 高齢39,018人（高齢化率35.5%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
339万170万0
266万円
294万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 294万円（2023年）
全国平均の0.77倍
5年間の変化: +1.3%/年
納税義務者数: 47,927人
購買力はやや低め。価格設定に注意が必要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
68,600
空き家数
14,900
空き家率
21.7%
空き家率の変化: 2018年 18.2% → 2023年 21.7% （悪化）
競合が多く、差別化や価格調整が必要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
13万10万7万
11.1万人
8.4万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 110,673 -2% -
2030 105,401 -6.7% -
2035 99,833 -11.6% -
2040 94,229 -16.6% -
2045 88,874 -21.3% -
2050 84,031 -25.6% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

別府市の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
42地点
平均公示価格
5.1/㎡
住宅地 平均
4.2/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
10万7万3万0
8万
5万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
別府市北浜２丁目７７４番３外 13.0/㎡ +0.8% 住宅,店舗 別府 300m
別府市北浜３丁目８１８番１７７ 8.6/㎡ -0.3% 旅館 別府 760m
別府市野口中町１４４６番１外 7.3/㎡ +0.5% 住宅,店舗 別府 680m
別府市石垣東８丁目２３５３番 7.1/㎡ +0.9% 住宅,店舗,その他 別府大学 2100m
別府市幸町１１１６番２ 7.0/㎡ +0.3% 住宅,事務所 別府 700m
別府市上田の湯町２０８５番４ 6.9/㎡ +0.4% 住宅 別府 800m
別府市大字鶴見字砂原１２７番１外 6.7/㎡ +0.6% 店舗 別府大学 1900m
別府市船小路町４８番 6.6/㎡ - 住宅,店舗 別府大学 1700m
別府市青山町３０５２番８ 6.6/㎡ - 住宅,店舗 別府 1100m
別府市石垣西３丁目７９６番 6.5/㎡ +1.1% 住宅 別府 1800m
別府市大字鶴見字野口４５１４番１４８ 6.5/㎡ +0.5% 住宅 別府 2500m
別府市山の手町３０４１番２７ 6.4/㎡ +0.3% 住宅 別府 1400m
別府市石垣東５丁目１２５８番 6.4/㎡ +1.6% 住宅,その他 別府 2200m
別府市上人本町７７７番６外 6.1/㎡ - 店舗 別府大学 110m
別府市北浜１丁目６９７番２４ 6.1/㎡ -0.7% 店舗 別府 500m
別府市大字南立石字川原端２０５７番１外 5.9/㎡ - 事務所 別府 2500m
別府市大字南立石字下向原２１６９番１９４ 5.6/㎡ +1.3% 住宅 別府 2600m
別府市大字鶴見字門田２６７０番３８ 5.5/㎡ +0.6% 店舗 別府大学 3200m
別府市大字南立石字丸尾２２１４番５ 5.3/㎡ - 住宅 別府 2300m
別府市浜脇１丁目４０３９番６８ 5.3/㎡ +0.4% 住宅,店舗,その他 東別府 280m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

別府市の主要駅

別府(大分) ㎡10.8 | 2380件 別府大学 ㎡9.6 | 1597件 亀川 ㎡5.5 | 521件 東別府 ㎡7.5 | 151件 豊後豊岡 ㎡1.6 | 3件 大分 ㎡4.4 | 3件