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佐世保市の不動産相場

長崎県佐世保市 | 240地区 | 6,475件の成約データ

長崎県佐世保市の不動産相場(6,475件の成約データ)。マンション平均㎡単価25.0万円(長崎県内3位/4市区町村)。5年で+3.4%上昇。相場は安定推移しており、売却タイミングとしては中立的な局面です。

長崎県内 3位/4市区町村 前年比 -1.7% 5年変動 +3.4% 県平均比 -0.7%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件(売主希望価格)を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
-11.0%
成約 直近2年
24.6万/㎡
売出 68件
21.9万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています(-11%)。

🏞️ 土地
-16.0%
成約 直近2年
4.3万/㎡
売出 358件
3.6万/㎡

売出価格は成約価格より低く出ています(-16%)。

🏠 一戸建て
+34.5%
成約 直近2年
9.9万/㎡
売出 437件
13.3万/㎡

売出価格は成約価格より約35%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均(サンプル不足時は5年変動率で時点補正)、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り(投資目線)

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 7.79%
賃料相場 1,420円/㎡/月
物件価格 21.9万円/㎡
計算式 月1,420円 × 12 ÷ 21.9万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト(当社加工)の売出中物件の中央値(万円/㎡)。賃料: 不動産ポータルサイト(当社加工)の賃貸中物件の中央値(円/㎡/月)。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移(マンション・年別平均)
35万23万12万0
23万
26万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 25.0/㎡ 648件 -1.7%
土地 3.9/坪 2,545件 -12.5%
一戸建て 9.6/㎡ 3,282件 -12.6%

佐世保市の需給バランス

慎重な価格設定が必要
🔴 需要: 人口-1.3%/年、転出超過-1,574人/年
🔴 購買力: 平均所得298万円(全国平均の0.78倍)
🔴 供給: 空き家率18.1%(全国13.1%より高い)
🟡 将来性: 2050年に人口-30%の見通し
→ 需要の減少や競合の多さに注意し、適正価格での売却を
需要の詳細を見る(人口・世帯・転入出の推移)
人口と転入出の推移
人口(万人) 転入超過数
30万15万0
26万人
23.7万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
人口世帯数転入超過自然増減
2014 260,110 119,963 - -785
2015 258,466 120,304 - -807
2016 256,520 120,442 - -1,025
2017 254,386 120,345 - -1,156
2018 252,370 120,469 -829 -1,328
2019 249,681 120,241 -1,395 -1,322
2020 246,441 119,881 -1,904 -1,404
2021 243,074 119,577 -1,646 -1,622
2022 240,473 119,434 -1,231 -1,812
2023 236,906 118,606 -1,845 -
世帯数は5年で-1.5%の変化。
人口構成(2020年国勢調査): 年少31,507人 / 生産年齢131,710人 / 高齢77,173人(高齢化率32.1%)

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(住民基本台帳・国勢調査)

購買力の詳細を見る(所得水準と推移)
平均所得の推移
343万172万0
269万円
298万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 298万円(2023年)
全国平均の0.78倍
5年間の変化: +0.3%/年
納税義務者数: 105,493人
購買力はやや低め。価格設定に注意が必要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系(市町村税課税状況等の調)

供給の詳細を見る(空き家・住宅ストック)
住宅総数
123,820
空き家数
22,450
空き家率
18.1%
空き家率の変化: 2018年 16.2%2023年 18.1% (悪化)
競合が多く、差別化や価格調整が必要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査(2023年)

将来見通しを見る(人口推計2025〜2050年)
将来推計人口(2025〜2050年)
25万20万14万
22.6万人
16.6万人
202520302035204020452050
出典:国立社会保障・人口問題研究所
推計人口現在比高齢化率
2025 226,237 -4.5% -
2030 214,031 -9.7% -
2035 201,784 -14.8% -
2040 189,500 -20% -
2045 177,496 -25.1% -
2050 165,944 -30% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別 土地相場(坪単価)

地区別 一戸建て相場

佐世保市の公示価格(国土交通省)

公示価格 地点数
67地点
平均公示価格
6.9/㎡
住宅地 平均
3.6/㎡
公示価格の推移(平均㎡単価)
17万11万6万0
14万
7万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
佐世保市島瀬町47番1外 58.0/㎡ +1.8% 住宅,店舗 佐世保 950m
佐世保市栄町59番1 31.0/㎡ +1.6% 住宅,店舗 佐世保 1200m
佐世保市三浦町331番 28.4/㎡ +1.4% 店舗,事務所 佐世保 210m
佐世保市下京町21番8 28.3/㎡ +1.4% 店舗 佐世保 650m
佐世保市高砂町42番1 20.5/㎡ +2.5% 住宅,事務所,その他 佐世保 2000m
佐世保市山県町1番2 19.0/㎡ +2.2% 住宅,店舗 佐世保 650m
佐世保市塩浜町70番 16.9/㎡ +2.4% 住宅,店舗 佐世保 750m
佐世保市元町5番2 15.0/㎡ +2.0% 事務所,その他 佐世保 1900m
佐世保市俵町231番 10.8/㎡ +1.9% 住宅,店舗 佐世保 2900m
佐世保市高天町68番 10.0/㎡ +1.8% 住宅,店舗 佐世保 1200m
佐世保市権常寺1丁目104番 8.5/㎡ +1.3% 住宅,医院,その他 早岐 350m
佐世保市大宮町18番2 7.8/㎡ +1.4% 医院,その他 佐世保 1400m
佐世保市福石町173番1外 7.4/㎡ +1.4% 店舗 佐世保 800m
佐世保市日野町853番3 7.3/㎡ +1.2% 店舗 大学 2500m
佐世保市田原町212番2 6.9/㎡ +1.2% 住宅,医院 左石 110m
佐世保市清水町102番5外 6.8/㎡ +2.9% 住宅 佐世保 2500m
佐世保市東大久保町8番 6.2/㎡ +2.8% 住宅 佐世保 2100m
佐世保市三浦町129番 6.0/㎡ +2.8% 住宅 佐世保 600m
佐世保市吉岡町1945番1外 5.8/㎡ +0.7% 店舗 野中 450m
佐世保市皆瀬町258番12 5.5/㎡ +1.1% 住宅,店舗 皆瀬 240m

出典: 国土交通省 地価公示(2023年)