東近江市の不動産相場

滋賀県東近江市 | 195地区 | 3,586件の成約データ

マンション㎡単価

滋賀県東近江市の不動産相場（3,586件の成約データ）。マンション平均㎡単価22.1万円（滋賀県内8位/11市区町村）。5年で+34.8%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

滋賀県内 8位/11市区町村前年比 +47.4% 5年変動 +34.8% 県平均比 -9.6%

売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏞️ 土地

▲ +34.0%

成約直近2年

3.4万/㎡

売出 238件

4.6万/㎡

売出価格は成約価格より約34%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

🏠 一戸建て

▲ +66.6%

成約直近2年

9.4万/㎡

売出 233件

15.6万/㎡

売出価格は成約価格より約67%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）

41万27万14万0

19万

35万

'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別	㎡/坪単価	取引件数	前年比
マンション	22.1/㎡	59件	+47.4%
土地	3.8/坪	2,072件	-1.5%
一戸建て	8.9/㎡	1,455件	+6.2%

東近江市の需給バランス

条件次第で売却可能

🟡 需要: 人口-0.4%/年、転出超過-109人/年

🟡 購買力: 平均所得314万円（全国平均の0.83倍）

🟡 供給: 空き家率17.5%（全国13.1%より高い）

🟡 将来性: 2050年に人口-19.6%の見通し

→ 市場環境は中立的。物件の条件や価格設定が成否を分ける

▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）

人口と転入出の推移

人口（万人）転入超過数

14万7万0

11.6万人

11.2万人

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

年	人口	世帯数	転入超過	自然増減
2014	115,704	40,463	-	-112
2015	115,304	40,814	-	-130
2016	115,178	41,326	-	-146
2017	114,604	41,546	-	-254
2018	114,361	41,922	-1	-299
2019	114,316	42,336	+111	-307
2020	113,642	42,767	-373	-257
2021	113,012	43,290	-97	-400
2022	112,586	43,608	0	-585
2023	112,064	43,960	-230	-

世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（4.9%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。

人口構成（2020年国勢調査）: 年少15,176人 / 生産年齢65,768人 / 高齢30,209人（高齢化率27.2%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）

平均所得の推移

362万181万0

286万円

314万円

'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

平均所得: 314万円（2023年）

全国平均の0.83倍

5年間の変化: +1.2%/年

納税義務者数: 54,414人

購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）

住宅総数

52,490

空き家数

9,180

空き家率

17.5%

空き家率の変化: 2018年 13.7% → 2023年 17.5% （悪化）

適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）

将来推計人口（2025〜2050年）

13万10万7万

11万人

9万人

202520302035204020452050

出典：国立社会保障・人口問題研究所

年	推計人口	現在比	高齢化率
2025	110,027	-1.8%	-
2030	106,771	-4.7%	-
2035	103,210	-7.9%	-
2040	99,191	-11.5%	-
2045	94,748	-15.5%	-
2050	90,099	-19.6%	-

中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別㎡単価マップ

地区別マンション相場

佐野町㎡17.5 垣見町㎡29.9 八日市上之町㎡24.9

地区別土地相場（坪単価）

佐野町坪5.2 東沖野坪5.0 躰光寺町坪4.5 沖野坪6.1 宮川町坪1.5 中小路町坪1.8 小脇町坪3.1 林町坪8.1 聖徳町坪4.7 蒲生堂町坪1.7 五個荘川並町坪1.3 佐生町坪3.7 種町坪2.5 山路町坪5.8 垣見町坪5.3 宮荘町坪2.6 猪子町坪5.0 妙法寺町坪4.5 今堀町坪5.7 山上町坪1.2 昭和町坪5.5 八日市東本町坪5.3 八日市上之町坪5.4 五個荘石塚町坪3.4 伊庭町坪4.4 建部日吉町坪5.4 今崎町坪3.8 八日市金屋坪4.6 五個荘小幡町坪1.9 八日市東浜町坪6.2 中野町坪4.3 五個荘簗瀬町坪2.3 小今町坪5.8 大森町坪4.0 五個荘竜田町坪3.4 長勝寺町坪5.7 ひばり丘町坪4.8 東中野町坪4.0 能登川町坪2.3 八日市清水坪5.1 小田苅町坪2.7 蛇溝町坪1.5 林田町坪2.6 五個荘山本町坪2.5 八日市浜野町坪3.3 八日市町坪5.7 五個荘北町屋町坪3.3 西中野町坪4.6 春日町坪6.5 八日市本町坪5.3 八日市緑町坪6.9 幸町坪7.0 長町坪1.5 尻無町坪5.2 青野町坪2.2 五個荘清水鼻町坪2.5 外町坪3.2 五個荘塚本町坪1.2 市子殿町坪2.2

地区別一戸建て相場

佐野町 2,202万東沖野 2,216万躰光寺町 3,037万沖野 2,309万宮川町 1,115万中小路町 1,605万小脇町 1,956万林町 3,907万聖徳町 3,504万蒲生堂町 863万五個荘川並町 1,665万佐生町 1,898万種町 587万山路町 2,564万垣見町 2,627万宮荘町 1,367万猪子町 2,032万妙法寺町 1,967万今堀町 2,782万山上町 1,639万昭和町 2,256万八日市東本町 2,697万八日市上之町 2,610万五個荘石塚町 2,185万伊庭町 1,559万建部日吉町 2,423万今崎町 1,757万八日市金屋 2,091万五個荘小幡町 1,961万八日市東浜町 3,864万中野町 1,962万五個荘簗瀬町 1,890万小今町 2,880万大森町 1,836万五個荘竜田町 3,077万長勝寺町 1,308万ひばり丘町 1,932万能登川町 1,400万蛇溝町 1,295万林田町 2,298万五個荘山本町 1,868万八日市浜野町 1,090万八日市町 3,522万栄町 2,594万五個荘北町屋町 2,572万今町 1,691万春日町 1,502万桜川西町 1,960万八日市本町 962万八日市緑町 3,218万建部堺町 1,408万神郷町 1,705万五個荘中町 1,104万

東近江市の公示価格（国土交通省）

公示価格地点数

30地点

平均公示価格

3.8/㎡

住宅地平均

3.2/㎡

公示価格の推移（平均㎡単価）

6万4万2万0

5万

4万

'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23

所在地	公示価格	前年比	用途	最寄駅
東近江市八日市本町６１３番	8.3/㎡	-0.2%	店舗	八日市 100m
東近江市八日市東浜町４３２番外	7.7/㎡	-0.1%	住宅,店舗,その他	八日市 300m
東近江市垣見町字金巻１３７５番	6.9/㎡	-	住宅,店舗	能登川 500m
東近江市幸町６３６番	6.2/㎡	-	店舗	八日市 1600m
東近江市佐野町字筋違３４６番１６	6.1/㎡	+0.7%	住宅	能登川 1600m
東近江市東中野町２３５番５	6.0/㎡	-	店舗	八日市 1300m
東近江市山路町字中夜這３６３番６	5.9/㎡	+0.7%	住宅	能登川 1000m
東近江市八日市緑町３４番２	5.9/㎡	+0.3%	住宅	八日市 1300m
東近江市中野町７２３番３３	5.4/㎡	-	住宅	太郎坊宮前 950m
東近江市建部日吉町字竹ケ鼻３９２番８	5.0/㎡	+0.6%	住宅	八日市 900m
東近江市八日市町１５７番７	5.0/㎡	-0.8%	住宅	八日市 600m
東近江市東沖野２丁目字沖野１６２３番３	4.8/㎡	-0.2%	住宅	八日市 2800m
東近江市中小路町字上巾６７９番７外	4.4/㎡	+0.9%	住宅	八日市 4300m
東近江市五個荘石塚町字東ノ浦１５６番１１	4.3/㎡	-1.1%	住宅	五箇荘 2400m
東近江市五個荘竜田町字古合６７５番１１	4.2/㎡	-0.7%	住宅	五箇荘 1400m
東近江市五個荘北町屋町字久保２３２番１	4.0/㎡	-1.7%	銀行	五箇荘 2000m
東近江市桜川西町字向川原９１８番	3.2/㎡	-	住宅	桜川 500m
東近江市躰光寺町字位徳７７１番	2.4/㎡	-0.8%	住宅	能登川 1700m
東近江市妙法寺町字沖野１１０１番２外	2.4/㎡	+1.3%	工場	八日市 3600m
東近江市五個荘石塚町字南平１７７番外	2.3/㎡	+1.3%	事務所,倉庫	五箇荘 2700m

出典: 国土交通省地価公示（2023年）

東近江市の主要駅