兵庫県の不動産マーケットレポート
2026-09-11 更新 国土交通省 成約データ238,500件 + 不動産ポータルサイトの売出データを当社で加工
兵庫県の不動産市場は、成約データ238,500件の分析から 「緩やかな下落」と判定されます。
- マンション㎡単価は全国平均の0.7倍（-31%）で、全国平均より割安な水準です。
- マンション㎡単価は2017年から2026年にかけて+25%変動しました。 直近5年では+21%です。
- 兵庫県内のマンション相場は、最も高い神戸市中央区と最も低い神戸市長田区で2.0倍の開きがあります。
- 売出価格は成約価格に対して+0%の乖離があり、売出と成約の差が小さい適正な市場です。
㎡単価の年次推移（直近10年）
| 年 | マンション | 土地 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 2017 | 32万 | 11万 | 21万 |
| 2018 | 33万 +3% | 11万 +0% | 22万 +5% |
| 2019 | 32万 -3% | 11万 +0% | 21万 -5% |
| 2020 | 35万 +9% | 11万 +0% | 21万 +0% |
| 2021 | 33万 -6% | 11万 +0% | 22万 +5% |
| 2022 | 36万 +9% | 12万 +9% | 23万 +5% |
| 2023 | 37万 +3% | 13万 +8% | 23万 +0% |
| 2024 | 39万 +5% | 14万 +8% | 23万 +0% |
| 2025 | 39万 +0% | 14万 +0% | 24万 +4% |
| 2026 | 40万 +3% | 13万 -7% | 23万 -4% |
※ 万円／㎡。一戸建ては建物＋土地の総額平均を面積で割った値。
マンション: 2017年比で+25%上昇。 直近1年は+3%。
土地: 2017年比で+18%上昇。 ピークは2024年（14万/㎡）。 直近1年は-7%。
一戸建て: 2017年比で+10%上昇。 ピークは2025年（24万/㎡）。 直近1年は-4%。
マンション相場ランキング（兵庫県内 市区町村TOP10）
国交省成約データの平均ベース（外れ値トリム後）。件数はその種別の成約件数。
土地相場ランキング（兵庫県内 市区町村TOP10）
国交省成約データの平均ベース（外れ値トリム後）。件数はその種別の成約件数。
一戸建て相場ランキング（兵庫県内 市区町村TOP10）
国交省成約データの平均ベース（外れ値トリム後）。件数はその種別の成約件数。
売出中マンションの㎡単価ベースライン（兵庫県内 市区町村）
不動産ポータルサイトで現在売出中の中古マンションから市区町村ごとの㎡単価中央値を当社で集計。成約データは過去の実績、こちらはいま買える価格帯の指標です。 ／ 兵庫県全域の加重平均: 32.5万/㎡
※ サンプル数10件未満の市区町村は除外。2026-09-10時点の売出物件から集計。
マンション築年数と㎡単価の関係（兵庫県）
兵庫県内の中古マンション成約データを時点補正し、築年帯別の平均㎡単価を算出。築11〜20年を基準（1.0）とした相対係数。
兵庫県のマンションでは、築0〜5年の物件は基準（築11〜20年）に対して×1.534（53%高い）。 築21〜30年で×0.711まで下落し、 築41年〜では×0.367となり、新築時の約24%の水準です。
築浅プレミアムが大きく、新しい物件ほど高値で取引されています。築10年を過ぎると値下がりが始まるため、売却を検討中の方は早めの判断が有利になる可能性があります。
※ 国土交通省 成約データの㎡単価を、取引時点の市場水準で時点補正した値。たとえば係数×0.67は「同じ条件なら築11-20年の物件の約67%の単価」を意味します。 個別物件の価格は立地・階数・管理状態等で大きく異なります。
まとめ：兵庫県の不動産市場の特徴
兵庫県の不動産市場を成約データ238,500件から総合的に分析した結果、以下の特徴が浮かび上がります。
本レポートは、国土交通省「不動産取引価格情報」約514万件と、不動産ポータルサイトで公開されている売出物件データを当社で加工・集計したものです。 外れ値（2パーセンタイル以下・98パーセンタイル以上、面積10㎡以下）は除外しています。 売出ベースの単価はマンションのみ対象で、築年数・面積・駅徒歩の属性補正前のベースライン値を表示しています。 数値はいずれも外れ値トリム後の平均ベースであり、個別物件の価格を保証するものではありません。