東京23区マンション価格マップ——区別の㎡単価と5年変化率

前回の全国分析で、所得TOP20のうち15が東京都であることがわかった。東京は全国の不動産市場の中で圧倒的な存在感を持つ。

しかし「東京」とひとくくりにすることには意味がない。港区と足立区では、所得も価格も全く別世界だ。今回は23区それぞれのマンション市場をデータで横断比較し、区ごとの「格差」と「変化の方向性」を明らかにする。

23区マンション㎡単価ランキング（2024年）

まず、2024年の成約データから算出した区別の㎡単価を、高い順に並べる。

「3つの階層」が見える

23区のマンション価格は、明確な3階層に分かれる。

第1層：㎡100万円超（坪330万円超）——都心12区

港区から世田谷区までの12区。この12区だけで23区の取引件数の半数以上を占める。特に上位4区（港・千代田・渋谷・中央）は㎡150万円超、坪500万円超の「超都心」エリアだ。

第2層：㎡75〜100万円（坪250〜330万円）——城北・城西8区

中野区から板橋区までの8区。住宅地として成熟しており、ファミリー層の実需が中心。価格は都心の半分〜7割程度。

第3層：㎡60〜65万円（坪200〜215万円）——城東3区

葛飾区・江戸川区・足立区。23区で最も手頃なエリアだが、それでも坪200万円。横浜市（67.3万円/㎡）やさいたま市（57.8万円/㎡）と同水準で、「23区最安」でも全国的には高価格帯に入る。

5年変化率で見る「勝ち組」と「伸び悩み」

㎡単価ランキングと5年変化率ランキングは、似ているようで異なる。変化率で並べ替えてみよう。

都心4区の「独走」

変化率TOP3は港区・中央区・渋谷区と、㎡単価でもTOP4に入る超都心エリアだ。すでに高い価格がさらに上がっている——二極化の加速そのものだ。

背景には、都心3区を中心とした超高額タワーマンションの供給増がある。港区の麻布台ヒルズレジデンス、渋谷区のパークコート渋谷ザタワーなど、㎡単価300万円超の物件が平均を押し上げた。

江東区の躍進

変化率4位の江東区（+34.8%）は、㎡単価では11位。価格帯は「第1層の下位」だが、伸び率では超都心に次ぐ。湾岸エリア（豊洲・有明・東雲）のタワーマンション需要が牽引しており、2024年の取引件数2,657件は23区最多。市場の厚みが価格を支えている。

葛飾区の意外な伸び

㎡単価21位ながら、変化率では6位の+30.6%。底値圏からの反発に加え、再開発（金町駅周辺）や北総線アクセスの改善が効いている。10年変化率も+74.8%と、港区（+81.9%）に迫る。「23区の穴場」として注目された結果が、数字に表れている。

墨田区の伸び悩み

5年変化率+7.6%で23区最下位。2014年→2019年の5年間は㎡63万→88万（+40%）と急伸していたが、この5年は鈍化。東京スカイツリー開業（2012年）による注目効果が一巡し、大型タワマン（パークタワー墨田押上等）の供給も一段落した。「好材料出尽くし」の典型パターンだ。

所得と価格——23区内でも「格差は拡大中」

前回の全国分析では所得と価格水準の相関が0.848だった。23区に限定すると、この相関はさらに強くなる。

注目すべきは2つ目の数字だ。全国では所得と価格変化率の相関は0.255（弱い）だったが、23区内では0.740（強い）に跳ね上がる。

これは何を意味するか。全国レベルでは「高所得だから値上がりする」とは言えなかった。しかし23区内に限れば「所得が高い区ほど値上がりしている」。格差が拡大している証拠だ。

人口面でも興味深い傾向がある。中央区（+8.8%）と千代田区（+8.0%）が突出して増加しており、タワーマンション供給による「都心回帰」が数字に表れている。一方、23区で唯一人口が減少しているのは江戸川区（-1.2%）。ただし価格は+24.5%と堅調で、人口減少でも価格上昇するパターンの一例だ。

10年変化率で見る「長期トレンド」

5年だけでなく、10年（2014→2024年）のスパンで見ると、また違った景色が見える。

10年スパンでは全23区が上昇、しかも最低でも+37.7%（大田区）。東京23区のマンションは、10年間で例外なく値上がりしてきた。

10年変化率3位の江東区（+76.8%）が示すのは、湾岸エリアの長期的な成長力だ。5年変化率でも4位（+34.8%）と加速を続けている。一方、足立区は10年で+72.3%と高い伸びを見せたが、直近5年は+11.3%に鈍化。「底値からの急回復」局面が終わり、安定期に入った可能性がある。

取引件数から見る「市場の厚み」

価格だけでなく、売りやすさ＝流動性も重要な指標だ。2024年のマンション取引件数を見てみよう。

江東区が件数トップなのは、湾岸タワマンの大量ストックが生む流動性の高さによるもの。一方、千代田区は件数最少（489件）ながら㎡166万円。「希少性が価格を押し上げる」典型だ。

売却を考えるなら、取引件数の多寡は重要だ。件数が多いエリアは「売りたいときに売れる」市場が形成されている。少ないエリアでは、買い手が見つかるまでに時間がかかるリスクがある。

このデータから何を読み取るべきか

売却を検討している方へ

• 都心4区（港・千代田・渋谷・中央）：5年で+34〜46%の上昇。超高額帯ゆえに調整リスクもあるが、需要の厚みと希少性が下支えする。金利上昇時の影響を注視しつつ、「高値で売れる今」を判断材料に
• 城南・城西（目黒・世田谷・杉並等）：+15〜24%と安定的に上昇。ファミリー実需が中心のため急落リスクは低いが、天井感も出始めている
• 城東・城北（江東・葛飾・荒川等）：江東区と葛飾区は+30%超と高い伸び。まだ「割安感」が残るエリアもあるが、低価格帯ゆえに実額での上昇幅は限定的
• 伸び悩みエリア（墨田・大田・足立等）：+7〜11%。売却を検討しているなら、「これ以上の上昇を待つ」よりも「今の水準で確定する」方が合理的かもしれない