横浜市18区マンション価格マップ——西区97万円/㎡から金沢区34万円/㎡まで

横浜市は人口375万人、日本最大の政令指定都市だ。所得分析では平均所得437万円で政令市2位、空き家率分析では8.7%で政令市2位。「大きくて豊かで住宅が充足している」——数字が示す横浜市は、日本で最も安定した不動産市場の1つだ。

しかし18区の内部を見れば、西区の㎡97万円から旭区の㎡31万円まで3.1倍の格差がある。この「横浜市内格差」をデータで明らかにする。

18区マンション㎡単価ランキング（2024年）

全18区がプラス。下落区ゼロは東京・大阪・福岡・札幌と同じだが、横浜市の凄さは「下位でもプラス」だけでなく、取引件数の厚みにある。最下位の旭区ですら301件。統計的に信頼できる市場が18区全てに存在する。

3つの価格帯

上位層（㎡65〜97万円）：西区・中区・神奈川区・青葉区・港北区・都筑区・南区

西区のみなとみらい（㎡97万円）は、東京23区で言えば中野区（98.5万円）と同水準。横浜駅西口の再開発も重なり、横浜市内で唯一㎡90万円超に到達した。中区は山下町・元町の高級住宅地。神奈川区は横浜駅北側の新築タワマン集中エリアで、10年で+74.7%と18区最高の伸びを見せている。

中位層（㎡40〜56万円）：鶴見区・戸塚区・保土ケ谷区・栄区・港南区

この層に変化率TOP3が集中している（保土ケ谷区+32.1%、戸塚区+30.7%、栄区+30.5%）。「手の届く価格帯」に需要が集中した結果だ。

下位層（㎡31〜40万円）：緑区・磯子区・泉区・瀬谷区・金沢区・旭区

金沢区（+3.7%）と旭区（+6.9%）の伸びが鈍い。いずれも内陸部で駅からの距離がある住宅地。横浜市内でも「陸の孤島」的な立地は苦戦している。

変化率ランキング——「中間層」の勝利

横浜市は東京型（高い区が上がる）でも大阪・札幌型（安い区が上がる）でもない。「中間層が最も伸びる」パターンだ。

変化率TOP4のうち3つ（保土ケ谷区・戸塚区・栄区）は㎡43〜46万円の中位層。高すぎず安すぎない「実需のスイートスポット」に需要が集中した。神奈川区（+31.1%）は横浜駅直結のタワマン効果が加わった特殊ケースだ。

一方、BOTTOM3（金沢区+3.7%、磯子区+4.1%、旭区+6.9%）は全国平均の+19.5%を大きく下回る。横浜市内でも「南西部の停滞」は明確だ。

人口と空き家率——巨大都市の「体力」

横浜市の強みは「市場の厚み」だ。年間8,111件のマンション取引は東京23区（29,405件）に次ぐ規模で、福岡市（4,796件）の1.7倍。「売りたいときに売れる」安心感がある。

人口は5年で+0.2%とほぼ横ばいだが、転入超過+9,731人は東京23区（+53,899人）に次ぐ全国2位。札幌市（+8,933人）や福岡市（+8,911人）を上回る吸引力だ。

区別で注目すべきは泉区の空き家率4.1%。全国分析でも取引データのある市区町村で最低水準。住宅が文字通り「飽和」せず、需要に対して供給が不足している。

一方、金沢区は人口-3.0%で18区ワースト、磯子区も-1.2%。この2区の伸び悩み（+3.7%、+4.1%）は、人口減少と直結している。

他都市との比較——「東京の衛星」か「独立した市場」か

横浜市は東京23区に対して価格は約6割、変化率は約7割。「東京よりは安いが、東京に近い成長率」——これが横浜市の立ち位置だ。

格差倍率3.1倍は東京（3.2倍）、大阪（3.1倍）とほぼ同じ。18区という多数の区を抱える横浜市は、内部に大きな多様性を持つ「ミニ東京」的な構造だ。

このデータから何を読み取るべきか

横浜市内で売却を検討している方へ

• 西区・中区・神奈川区（都心3区）：㎡82〜97万と東京の城東エリアに匹敵。+26〜31%の好調を維持。みなとみらい・横浜駅周辺は今後も底堅いが、高値圏ゆえに調整リスクも
• 保土ケ谷区・戸塚区・栄区（中間層躍進組）：+30%超の最高変化率。「手の届く横浜」として人気が集中。この勢いが続くうちに売却するのは合理的
• 港北区・青葉区・都筑区（北部3区）：㎡64〜65万の安定圏。東急田園都市線・横浜市営地下鉄の交通利便性に支えられ、+16〜27%と堅実。ファミリー実需中心で急落リスクは低い
• 金沢区・磯子区・旭区（南西部停滞組）：+3〜7%と全国平均を大幅に下回る。人口減少も進行中。「横浜市」ブランドに安心せず、個別の取引動向を確認すべき