「空き家が多い街は不動産が売れない」——空き家問題と不動産価格で解説した通り、空き家率は不動産市場の「健康指標」とされる。
しかし、人口と不動産価格の分析、所得と不動産価格の分析に続く第3弾として、空き家率と価格の関係をデータで検証したところ、驚くほど弱い相関が浮かび上がった。
データソースは総務省「住宅・土地統計調査」（2023年）の空き家率と、当サイトの成約データ（2019年→2024年の㎡単価変化率）。マンション取引が各年20件以上ある365市区町村を対象に分析した。
空き家率ワーストランキング——上位は「別荘地」と「過疎地」
まず、全国で空き家率が高い市区町村を見てみよう。
| 順位 | 市区町村 | 空き家率 | 空き家数 | 総住宅数 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 長野県 軽井沢町 | 70.4% | 20,030 | 28,460 |
| 2 | 栃木県 那須町 | 61.7% | 15,160 | 24,560 |
| 3 | 静岡県 熱海市 | 53.3% | 21,080 | 39,510 |
| 4 | 山梨県 北杜市 | 46.1% | 16,530 | 35,890 |
| 5 | 和歌山県 白浜町 | 43.2% | 7,190 | 16,640 |
| 6 | 長野県 茅野市 | 41.5% | 17,000 | 40,960 |
| 7 | 千葉県 勝浦市 | 41.0% | 5,660 | 13,790 |
| 8 | 静岡県 伊東市 | 39.5% | 20,450 | 51,750 |
| 9 | 高知県 土佐清水市 | 39.5% | 3,890 | 9,860 |
| 10 | 北海道 夕張市 | 39.4% | 2,180 | 5,540 |
空き家率の「中身」は一様ではない
1位の軽井沢町（70.4%）は衝撃的な数字だが、その正体は別荘だ。軽井沢の約2万戸の「空き家」の大半は、所有者がいる二次的住宅。売却が困難な「放置空き家」とは根本的に異なる。
TOP10を分類すると、2つのタイプに分かれる。
- 別荘・リゾート型：軽井沢町、那須町、熱海市、北杜市、白浜町、茅野市、勝浦市、伊東市——別荘やリゾートマンションが空き家としてカウントされている
- 過疎型：土佐清水市、夕張市——人口流出による本当の「空き家」。不動産市場がほぼ消滅している
空き家率だけで不動産市場の危険度を判断できない——これが最初の重要なポイントだ。
都市部の空き家率——大阪市16.1%、東京23区10.9%
政令指定都市の空き家率を比較してみよう。
| 順位 | 都市 | 空き家率 | 空き家数 | マンション 価格変化 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | さいたま市 | 8.6% | 5.7万戸 | +35.9% |
| 2 | 横浜市 | 8.7% | 16.9万戸 | +21.3% |
| 3 | 千葉市 | 10.3% | 5.3万戸 | +37.4% |
| 4 | 東京23区 | 10.9% | 64.7万戸 | +32.3% |
| 5 | 仙台市 | 11.2% | 6.8万戸 | +27.3% |
| 6 | 広島市 | 11.7% | 7.4万戸 | +13.3% |
| 7 | 京都市 | 12.5% | 10.5万戸 | +12.7% |
| 8 | 新潟市 | 13.1% | 5.0万戸 | +12.4% |
| 9 | 名古屋市 | 13.2% | 17.3万戸 | +19.8% |
| 10 | 熊本市 | 13.2% | 5.1万戸 | +3.2% |
| 11 | 札幌市 | 13.8% | 15.6万戸 | +21.4% |
| 12 | 神戸市 | 13.9% | 11.8万戸 | +16.8% |
| 13 | 岡山市 | 14.5% | 5.6万戸 | +14.3% |
| 14 | 静岡市 | 15.2% | 5.3万戸 | +30.4% |
| 15 | 北九州市 | 16.0% | 8.3万戸 | +1.2% |
| 16 | 大阪市 | 16.1% | 29.5万戸 | +31.9% |
空き家率が最も低いのはさいたま市（8.6%）と横浜市（8.7%）。首都圏のベッドタウンは住宅需要が旺盛で、空き家が発生しにくい。
注目すべきは大阪市（16.1%）。政令市ワーストの空き家率ながら、マンション価格は+31.9%と大幅上昇。29.5万戸もの空き家があるのに、価格は下がるどころか上がっている。空き家率だけでは市場を読めない典型だ。
同じく静岡市（15.2%）も+30.4%と好調。一方で、空き家率が似た水準の北九州市（16.0%）は+1.2%とほぼ横ばい。同じ空き家率でも、価格動向は全く異なる。
核心——空き家率と価格は「ほぼ無関係」
365市区町村のデータから、空き家率と不動産価格の関係を統計的に分析した。
空き家率 × マンション価格（365市区町村）
結果は明快だ。空き家率はマンション価格の変動をほとんど予測しない。
所得（0.848）や人口（0.383）と比べると、空き家率の予測力は著しく低い。これはなぜか。
理由1：空き家の「質」が混在している
空き家率には、リゾート別荘、賃貸の空室、老朽化した放置住宅、売却中の物件が混在している。別荘の空き家とスラム化した空き家では、不動産市場への意味合いが全く異なるが、統計上は同じ「空き家」としてカウントされる。
理由2：マンション市場と空き家市場は「別物」
空き家の多くは戸建て住宅だ。マンション市場は築年数・立地・管理状態で価格が決まるため、周辺の戸建て空き家が増えても、マンション価格には直接影響しにくい。
理由3：空き家率が高くても「需要がある街」は上がる
大阪市（空き家率16.1%、+31.9%）が好例。空き家の多くは古い長屋や木造アパートであり、マンション需要は別の市場として成長を続けている。
空き家率の高い街でマンション価格はどう動いたか
マンション取引データがある市区町村の中で、空き家率が高い20エリアの価格動向を見てみよう。
| 順位 | 市区町村 | 空き家率 | ㎡単価 （2024年） | 5年 変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 神戸市 兵庫区 | 24.7% | 51.0万 | +35.2% |
| 2 | 広島県 呉市 | 24.7% | 24.6万 | +1.8% |
| 3 | 大阪市 生野区 | 22.8% | 39.3万 | +37.7% |
| 4 | 愛知県 南知多町 | 22.7% | 12.4万 | -19.0% |
| 5 | 大分県 別府市 | 21.7% | 25.7万 | +57.6% |
| 6 | 北九州市 八幡東区 | 21.3% | 22.4万 | +27.9% |
| 7 | 和歌山県 和歌山市 | 19.9% | 21.1万 | -1.0% |
| 8 | 山口県 宇部市 | 19.8% | 20.2万 | +4.2% |
| 9 | 北海道 函館市 | 19.3% | 15.0万 | +17.5% |
| 10 | 山口県 下関市 | 19.1% | 17.9万 | -9.8% |
| 11 | 札幌市 中央区 | 18.4% | 36.3万 | +14.5% |
| 12 | 大阪市 中央区 | 18.4% | 82.3万 | +34.9% |
| 13 | 岐阜県 岐阜市 | 18.3% | 31.1万 | +32.2% |
| 14 | 北九州市 小倉北区 | 18.2% | 20.8万 | -4.5% |
| 15 | 大阪市 東住吉区 | 18.2% | 46.5万 | +46.6% |
この表が全てを物語る。空き家率18〜25%という「危険水域」のエリアでありながら、半数以上が大幅に値上がりしている。
象徴的なのは大阪市東住吉区（空き家率18.2%、+46.6%）と別府市（21.7%、+57.6%）。空き家率は全国平均（15.2%）を大きく上回るのに、東京23区の多くの区を上回る上昇率を記録している。
空き家率の低い街——「安全」だが「確実」ではない
反対に、空き家率が低い街はどうか。
| 順位 | 市区町村 | 空き家率 | ㎡単価 （2024年） | 5年 変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 横浜市 泉区 | 4.1% | 39.4万 | +24.5% |
| 2 | さいたま市 緑区 | 4.2% | 36.4万 | +13.4% |
| 3 | 埼玉県 志木市 | 5.2% | 38.1万 | +15.1% |
| 4 | 埼玉県 八潮市 | 5.3% | 38.8万 | +31.7% |
| 5 | 福岡市 西区 | 5.4% | 35.3万 | +24.4% |
| 6 | 横浜市 都筑区 | 6.0% | 64.2万 | +26.9% |
| 7 | 横浜市 青葉区 | 6.2% | 65.4万 | +22.3% |
| 8 | 千葉市 美浜区 | 6.2% | 37.2万 | +53.6% |
| 9 | 埼玉県 越谷市 | 6.2% | 40.3万 | +43.9% |
| 10 | 埼玉県 春日部市 | 6.3% | 20.1万 | +8.9% |
空き家率が低いエリアは、首都圏のベッドタウンが圧倒的に多い。埼玉県が4市、横浜市が3区。住宅需要が底堅く、空き家が「出ればすぐ埋まる」市場だ。
そして全エリアが価格上昇——と言いたいところだが、11位以下で見ると鶴ヶ島市（空き家率6.8%、-8.5%）のように下落しているエリアもある。空き家率が低いことは「市場が健全」の必要条件ではあるが、十分条件ではない。
空き家率ブラケット分析——リスクは「じわじわ」高まる
365市区町村を空き家率で5グループに分け、それぞれの価格動向を集計した。
| 空き家率 | 該当数 | 平均㎡単価 | 平均 変化率 | 上昇 | 下落 | 下落率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10%未満 | 105 | 42.0万 | +22.1% | 98 | 7 | 6.7% |
| 10〜13% | 123 | 48.7万 | +18.8% | 114 | 9 | 7.3% |
| 13〜16% | 88 | 33.8万 | +17.9% | 76 | 12 | 13.6% |
| 16〜20% | 43 | 34.5万 | +17.0% | 35 | 8 | 18.6% |
| 20%以上 | 6 | 29.2万 | +23.5% | 5 | 1 | 16.7% |
一見すると差がないように見えるが、注目すべきは下落率（下落した都市の割合）だ。
- 空き家率10%未満：下落率6.7%（105中7都市のみ下落）
- 空き家率10〜13%：下落率7.3%（ほぼ同水準）
- 空き家率13〜16%：下落率13.6%（約7人に1人）
- 空き家率16〜20%：下落率18.6%（約5人に1人）
空き家率13%を超えたあたりから、下落リスクが目に見えて高まる。平均変化率はどの層も+17〜22%と似ているが、「外れを引く確率」が倍増する。全国平均の15.2%は、まさにこの「リスクが高まり始める」ゾーンにある。
このデータから何を読み取るべきか
売却を検討している方へ
- 空き家率10%未満のエリア：市場は健全。急いで売る必要はないが、93%が上昇している今の市況は好機
- 空き家率13〜16%のエリア：平均的には上昇しているが、下落リスクが倍増するゾーン。ご自身の市区町村の個別ページで直近の取引動向を確認すべき
- 空き家率16%超のエリア：約5件に1件が下落している。「まだ上がるかもしれない」と待つより、今の価格で確定する方がリスク管理として合理的。空き家問題は今後さらに悪化する構造問題だ
- 空き家率だけで判断しない：人口動態（相関0.383）、所得水準（相関0.848）、再開発の有無、交通アクセスを総合的に見ること
この記事のまとめ
- 全国の空き家は1,099万戸、平均空き家率15.2%（2023年）
- ワースト上位は別荘地（軽井沢70.4%）と過疎地。空き家の「中身」は一様ではない
- 空き家率と価格変化率の相関は-0.104。ほぼ無相関——空き家率だけで値動きは予測できない
- 空き家率21.7%の別府市が+57.6%上昇。大阪市も16.1%で+31.9%
- ただし空き家率13%超で下落リスクが倍増。「外れを引く確率」は無視できない
- 政令市ではさいたま市（8.6%）が最良、大阪市（16.1%）がワースト
- 空き家率は「価格下落」よりも「売れなくなるリスク」の指標として重要