鳴門市の不動産相場
徳島県鳴門市 | 46地区 | 1,693件の成約データ
マンション ㎡単価
10.4/㎡
23件
▲ 20.4% (前年比)
土地 坪単価
2.8/坪
1,082件
▼ 11.6% (前年比)
一戸建て 価格
6.1/㎡
588件
▲ 17.0% (前年比)
徳島県鳴門市の不動産相場（1,693件の成約データ）。マンション平均㎡単価10.4万円（徳島県内2位/2市区町村）。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。
徳島県内
2位/2市区町村
前年比
+20.4%
県平均比
-28.4%
関連コラム
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
マンション
▼
-20.4%
売出価格は成約価格より低く出ています（-20%）。
土地
▶
-6.5%
売出価格と成約価格はほぼ同水準です。
一戸建て
▲
+84.8%
売出価格は成約価格より約85%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
表面利回り（投資目線）
売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。
マンション
13.75%
賃料相場
824円/㎡/月
物件価格
7.2万円/㎡
計算式
月824円 × 12 ÷ 7.2万円
高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。
※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。
相場推移
㎡単価の推移（マンション・年別平均）
13万9万4万0
0万
10万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 10.4/㎡ | 23件 | +20.4% |
| 土地 | 2.8/坪 | 1,082件 | -11.6% |
| 一戸建て | 6.1/㎡ | 588件 | +17.0% |
鳴門市の需給バランス
慎重な価格設定が必要
🔴 需要: 人口-1.4%/年、転出超過-358人/年
🟡 購買力: 平均所得305万円（全国平均の0.80倍）
🔴 供給: 空き家率23.9%（全国13.1%より高い）
🔴 将来性: 2050年に人口-37.6%の見通し
→ 需要の減少や競合の多さに注意し、適正価格での売却を
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人）
転入超過数
8万4万0
6.1万人
5.4万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 年 | 人口 | 世帯数 | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 60,784 | 26,096 | - | -356 |
| 2015 | 60,111 | 26,194 | - | -396 |
| 2016 | 59,581 | 26,202 | - | -389 |
| 2017 | 58,691 | 26,098 | - | -537 |
| 2018 | 57,837 | 26,030 | -786 | -446 |
| 2019 | 56,967 | 25,878 | -652 | -547 |
| 2020 | 56,237 | 25,827 | -380 | -484 |
| 2021 | 55,466 | 25,786 | -177 | -604 |
| 2022 | 54,746 | 25,706 | -516 | -637 |
| 2023 | 54,033 | 25,654 | -380 | - |
世帯数は5年で-1.4%の変化。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少5,592人 / 生産年齢29,282人 / 高齢19,121人（高齢化率35.4%）
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）
▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
351万176万0
298万円
305万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 305万円（2023年）
全国平均の0.8倍
5年間の変化: +0.9%/年
納税義務者数: 23,805人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）
▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
29,160
空き家数
6,960
空き家率
23.9%
空き家率の変化: 2018年 22.9% → 2023年 23.9%
（悪化）
競合が多く、差別化や価格調整が必要
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）
▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
6万4万2万
5.1万人
3.4万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 51,328 | -5% | - |
| 2030 | 47,902 | -11.3% | - |
| 2035 | 44,392 | -17.8% | - |
| 2040 | 40,760 | -24.6% | - |
| 2045 | 37,129 | -31.3% | - |
| 2050 | 33,701 | -37.6% | - |
長期保有より早めの売却が有利な可能性
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別マンション相場
地区別 土地相場（坪単価）
地区別 一戸建て相場
鳴門市の公示価格（国土交通省）
公示価格 地点数
17地点
平均公示価格
3.1/㎡
住宅地 平均
2.7/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
12万8万4万0
10万
3万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 鳴門市撫養町斎田字浜端南９７番外 | 6.9/㎡ | -1.0% | 住宅,店舗 | 鳴門 500m |
| 鳴門市撫養町斎田字大堤２２６番 | 5.8/㎡ | -1.0% | 住宅,医院,その他 | 鳴門 450m |
| 鳴門市撫養町立岩字六枚１３５番 | 4.7/㎡ | - | 住宅 | 鳴門 1700m |
| 鳴門市撫養町南浜字東浜１番５５ | 4.0/㎡ | -0.2% | 住宅 | 撫養 1000m |
| 鳴門市撫養町大桑島字中之組７０番７ | 3.9/㎡ | -0.3% | 住宅 | 鳴門 1300m |
| 鳴門市撫養町斎田字大池１番４ | 3.8/㎡ | - | 住宅 | 鳴門 1100m |
| 鳴門市撫養町北浜字宮の東３２番１３ | 3.5/㎡ | -0.3% | 住宅 | 鳴門 1200m |
| 鳴門市撫養町木津字松塚５９１番８ | 3.1/㎡ | -0.3% | 住宅 | 教会前 180m |
| 鳴門市里浦町里浦字坂田２３番３ | 2.4/㎡ | -0.8% | 住宅 | 鳴門 2600m |
| 鳴門市瀬戸町明神字越浦２３８番 | 2.3/㎡ | -0.9% | 住宅 | 鳴門 4100m |
| 鳴門市大麻町大谷字山田４３番１２ | 2.2/㎡ | -0.9% | 住宅 | 阿波大谷 1000m |
| 鳴門市鳴門町高島字中島３１８番 | 1.9/㎡ | -0.5% | 住宅 | 鳴門 4400m |
| 鳴門市撫養町立岩字芥原１１５番１外 | 1.7/㎡ | - | 工場 | 鳴門 1700m |
| 鳴門市瀬戸町堂浦字地廻り弐７５番 | 1.6/㎡ | -1.2% | 住宅 | 鳴門 6000m |
| 鳴門市大麻町池谷字長田９番６外 | 1.6/㎡ | -0.6% | 住宅 | 池谷 340m |
| 鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１ | 1.6/㎡ | -1.2% | 住宅 | 鳴門 4200m |
| 鳴門市鳴門町土佐泊浦字黒山２５６番２０ | 1.4/㎡ | -0.7% | 住宅 | 鳴門 5500m |
出典: 国土交通省 地価公示（2023年）