津山市の不動産相場
岡山県津山市 | 161地区 | 2,753件の成約データ
マンション ㎡単価
15.7/㎡
52件
▲ 56.2% (前年比)
土地 坪単価
2.5/坪
1,614件
▲ 25.9% (前年比)
一戸建て 価格
6.7/㎡
1,087件
▲ 10.2% (前年比)
岡山県津山市の不動産相場（2,753件の成約データ）。マンション平均㎡単価15.7万円（岡山県内8位/9市区町村）。5年で+38.4%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。
岡山県内
8位/9市区町村
前年比
+56.2%
5年変動
+38.4%
県平均比
-29.2%
関連コラム
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
土地
▶
+7.5%
売出価格と成約価格はほぼ同水準です。
一戸建て
▲
+64.0%
売出価格は成約価格より約64%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
相場推移
㎡単価の推移（マンション・年別平均）
41万27万14万0
0万
18万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 15.7/㎡ | 52件 | +56.2% |
| 土地 | 2.5/坪 | 1,614件 | +25.9% |
| 一戸建て | 6.7/㎡ | 1,087件 | +10.2% |
津山市の需給バランス
慎重な価格設定が必要
🔴 需要: 人口-1.0%/年、転出超過-441人/年
🟡 購買力: 平均所得303万円（全国平均の0.80倍）
🔴 供給: 空き家率20.1%（全国13.1%より高い）
🟡 将来性: 2050年に人口-26.6%の見通し
→ 需要の減少や競合の多さに注意し、適正価格での売却を
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人）
転入超過数
13万7万0
10.5万人
9.6万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 年 | 人口 | 世帯数 | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 104,717 | 44,059 | - | -381 |
| 2015 | 103,954 | 44,191 | - | -488 |
| 2016 | 102,962 | 44,219 | - | -453 |
| 2017 | 102,276 | 44,398 | - | -466 |
| 2018 | 101,486 | 44,405 | -240 | -480 |
| 2019 | 100,669 | 44,474 | -242 | -555 |
| 2020 | 99,821 | 44,665 | -399 | -476 |
| 2021 | 98,811 | 44,758 | -307 | -649 |
| 2022 | 97,645 | 44,768 | -453 | -714 |
| 2023 | 96,314 | 44,610 | -564 | - |
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（0.5%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少12,449人 / 生産年齢55,234人 / 高齢30,544人（高齢化率31.1%）
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）
▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
349万175万0
269万円
303万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 303万円（2023年）
全国平均の0.8倍
5年間の変化: +1.7%/年
納税義務者数: 44,325人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）
▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
49,280
空き家数
9,890
空き家率
20.1%
空き家率の変化: 2018年 21.3% → 2023年 20.1%
（改善）
競合が多く、差別化や価格調整が必要
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）
▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
11万9万6万
9.4万人
7.1万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 94,363 | -2% | - |
| 2030 | 89,772 | -6.8% | - |
| 2035 | 85,144 | -11.6% | - |
| 2040 | 80,366 | -16.6% | - |
| 2045 | 75,513 | -21.6% | - |
| 2050 | 70,662 | -26.6% | - |
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別 土地相場（坪単価）
東一宮 坪3.1
山北 坪3.8
小原 坪3.1
高野本郷 坪1.9
平福 坪2.8
川崎 坪2.0
押入 坪1.6
沼 坪3.6
小田中 坪2.1
林田 坪2.9
国分寺 坪2.5
福田 坪1.1
勝部 坪2.4
高尾 坪2.0
上河原 坪3.6
野介代 坪1.6
二宮 坪1.5
大田 坪3.0
河辺 坪2.2
神戸 坪2.3
北園町 坪4.0
上之町 坪1.9
志戸部 坪3.3
津山口 坪1.9
高野山西 坪2.4
総社 坪2.1
院庄 坪1.5
椿高下 坪4.2
西吉田 坪1.4
田町 坪3.2
河面 坪1.1
一方 坪2.0
山方 坪2.1
昭和町 坪4.6
横山 坪3.7
南新座 坪4.0
野村 坪1.0
山下 坪3.6
加茂町桑原 坪1.0
宮尾 坪1.3
杉宮 坪1.1
紫保井 坪1.7
瓜生原 坪0.6
田熊 坪0.4
下田邑 坪0.8
地区別 一戸建て相場
東一宮 2,755万
山北 1,807万
小原 2,067万
高野本郷 2,005万
平福 2,686万
川崎 1,217万
押入 1,537万
沼 1,906万
小田中 1,686万
林田 1,400万
国分寺 2,293万
勝部 2,154万
上河原 2,168万
野介代 1,473万
二宮 1,840万
大田 2,710万
河辺 2,276万
神戸 1,473万
北園町 2,126万
上之町 804万
志戸部 1,894万
津山口 796万
高野山西 2,606万
総社 988万
院庄 1,417万
椿高下 1,645万
西吉田 1,393万
田町 1,729万
一方 1,161万
山方 1,576万
横山 2,022万
大谷 1,041万
草加部 1,963万
津山市の公示価格（国土交通省）
公示価格 地点数
13地点
平均公示価格
2.8/㎡
住宅地 平均
1.9/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
9万6万3万0
7万
3万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 津山市河辺字兼田１１５３番３外 | 6.5/㎡ | - | 店舗 | 東津山 800m |
| 津山市堺町６番 | 6.0/㎡ | -1.7% | 住宅,店舗 | 津山 600m |
| 津山市田町８４番７ | 4.9/㎡ | -1.4% | 住宅,店舗 | 津山 1200m |
| 津山市小原１２６番１５ | 4.4/㎡ | - | 住宅 | 津山 3200m |
| 津山市大田字八斗田５７番４ | 3.1/㎡ | -0.3% | 住宅 | 津山 4100m |
| 津山市志戸部字前田３４７番１２ | 3.0/㎡ | - | 住宅 | 津山 3700m |
| 津山市押入字飯綱北９０７番５６ | 2.1/㎡ | -0.5% | 住宅 | 東津山 1500m |
| 津山市二宮字鉄炮場４９９番１ | 1.9/㎡ | -1.1% | 住宅 | 院庄 950m |
| 津山市日本原字東野３２８番 | 1.6/㎡ | -2.5% | 住宅,店舗,倉庫 | 高野 7500m |
| 津山市日本原字東野３３６番１外 | 1.0/㎡ | -2.0% | 住宅 | 高野 7200m |
| 津山市中北下字当田１１５８番５ | 0.8/㎡ | -1.5% | 住宅 | 美作千代 1400m |
| 津山市原字ナル１０８番１外 | 0.6/㎡ | -1.9% | 住宅 | 高野 5200m |
| 津山市里公文字林３７７番１ | 0.3/㎡ | -1.3% | 住宅 | 美作千代 4200m |
出典: 国土交通省 地価公示（2023年）