小諸市の不動産相場
長野県小諸市 | 45地区 | 1,398件の成約データ
長野県小諸市の不動産相場（1,398件の成約データ）。マンション平均㎡単価8.0万円。相場は安定推移しており、売却タイミングとしては中立的な局面です。
県平均比
-71.8%
関連コラム
売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
土地
▶
+3.6%
売出価格と成約価格はほぼ同水準です。
一戸建て
▲
+270.3%
売出価格は成約価格より約270%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
相場推移
㎡単価の推移（マンション・年別平均）
10万7万3万0
0万
0万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | 8.0/㎡ | 1件 | - |
| 土地 | 1.4/坪 | 857件 | -18.6% |
| 一戸建て | 4.7/㎡ | 540件 | -19.1% |
小諸市の需給バランス
慎重な価格設定が必要
🟡 需要: 人口-0.5%/年、転入超過+63人/年
🟡 購買力: 平均所得342万円（全国平均の0.90倍）
🔴 供給: 空き家率24.3%（全国13.1%より高い）
🔴 将来性: 2050年に人口-31.2%の見通し
→ 需要の減少や競合の多さに注意し、適正価格での売却を
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人）
転入超過数
6万3万0
4.4万人
4.2万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 年 | 人口 | 世帯数 | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 43,506 | 17,777 | - | -166 |
| 2015 | 43,311 | 17,963 | - | -189 |
| 2016 | 42,954 | 18,029 | - | -215 |
| 2017 | 42,648 | 18,047 | - | -225 |
| 2018 | 42,471 | 18,096 | -11 | -220 |
| 2019 | 42,230 | 17,785 | -105 | -234 |
| 2020 | 41,988 | 18,189 | -38 | -261 |
| 2021 | 41,756 | 18,256 | +41 | -245 |
| 2022 | 41,623 | 18,357 | -6 | -314 |
| 2023 | 41,521 | 18,538 | +153 | - |
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（2.4%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少4,731人 / 生産年齢22,257人 / 高齢13,773人（高齢化率33.8%）
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）
▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
394万197万0
261万円
342万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 342万円（2023年）
全国平均の0.9倍
5年間の変化: +4.8%/年
納税義務者数: 19,164人
購買力は全国平均並み。適正価格での売却が重要
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）
▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
23,040
空き家数
5,590
空き家率
24.3%
空き家率の変化: 2018年 19.6% → 2023年 24.3%
（悪化）
競合が多く、差別化や価格調整が必要
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）
▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
5万4万2万
3.9万人
2.9万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 39,100 | -5.8% | - |
| 2030 | 37,041 | -10.8% | - |
| 2035 | 34,995 | -15.7% | - |
| 2040 | 32,867 | -20.8% | - |
| 2045 | 30,698 | -26.1% | - |
| 2050 | 28,582 | -31.2% | - |
長期保有より早めの売却が有利な可能性
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別マンション相場
地区別 土地相場（坪単価）
地区別 一戸建て相場
小諸市の公示価格（国土交通省）
公示価格 地点数
4地点
平均公示価格
2.3/㎡
住宅地 平均
2.3/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
6万4万2万0
5万
2万
'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 小諸市相生町２丁目１１３番２ | 3.7/㎡ | - | 店舗 | 小諸 230m |
| 小諸市古城２丁目３４４番３ | 2.5/㎡ | - | 住宅 | 小諸 300m |
| 小諸市御幸町１丁目１３９１番３ | 2.0/㎡ | - | 住宅 | 東小諸 750m |
| 小諸市大字市字土橋９１３番２ | 1.0/㎡ | +1.0% | 工場 | 美里 500m |
出典: 国土交通省 地価公示（2023年）