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八代市の不動産相場

熊本県八代市 | 173地区 | 3,079件の成約データ

マンション ㎡単価
18.4/㎡
54件
▼ 40.6% (前年比)
土地 坪単価
1.9/坪
1,813件
▼ 10.8% (前年比)
一戸建て 価格
4.6/㎡
1,212件
▼ 5.1% (前年比)

熊本県八代市の不動産相場（3,079件の成約データ）。マンション平均㎡単価18.4万円（熊本県内7位/8市区町村）。5年で-20.1%下落。下落傾向が見られます。売却を検討中の方は早めの判断も選択肢です。

熊本県内 7位/8市区町村 前年比 -40.6% 5年変動 -20.1% 県平均比 -17.6%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
▶ -0.1%
成約 直近2年
19.9万/㎡
売出 12件
19.8万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏞️ 土地
▲ +17.1%
成約 直近2年
1.9万/㎡
売出 391件
2.2万/㎡

売出価格は成約価格より約17%高く、交渉余地があります。

🏠 一戸建て
▲ +260.8%
成約 直近2年
4.1万/㎡
売出 248件
14.7万/㎡

売出価格は成約価格より約261%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 5.49%
賃料相場 907円/㎡/月
物件価格 19.8万円/㎡
計算式 月907円 × 12 ÷ 19.8万円

標準的な利回り水準。安定した賃貸需要が見込めます。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
30万20万10万0
0万
14万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 18.4/㎡ 54件 -40.6%
土地 1.9/坪 1,813件 -10.8%
一戸建て 4.6/㎡ 1,212件 -5.1%

八代市の需給バランス

慎重な価格設定が必要
🔴 需要: 人口-1.0%/年、転出超過-410人/年
🔴 購買力: 平均所得287万円（全国平均の0.75倍）
🟡 供給: 空き家率16.2%（全国13.1%より高い）
🟡 将来性: 2050年に人口-28.6%の見通し
→ 需要の減少や競合の多さに注意し、適正価格での売却を
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
16万8万0
13.1万人
12.2万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 131,490 52,892 - -684
2015 130,572 53,260 - -602
2016 129,922 53,553 - -818
2017 129,029 53,707 - -786
2018 128,001 53,806 -218 -910
2019 126,667 53,841 -377 -1,030
2020 125,470 54,183 -301 -899
2021 123,982 54,440 -239 -974
2022 122,625 54,426 -587 -1,350
2023 121,657 54,377 -403 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（1.1%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少14,679人 / 生産年齢65,046人 / 高齢42,131人（高齢化率34.6%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
331万166万0
253万円
287万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 287万円（2023年）
全国平均の0.75倍
5年間の変化: +1.6%/年
納税義務者数: 51,418人
購買力はやや低め。価格設定に注意が必要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
58,400
空き家数
9,450
空き家率
16.2%
空き家率の変化: 2018年 15.6% → 2023年 16.2% （悪化）
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
13万10万7万
11.7万人
8.7万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 117,245 -3.6% -
2030 111,165 -8.6% -
2035 105,018 -13.7% -
2040 98,891 -18.7% -
2045 92,810 -23.7% -
2050 86,864 -28.6% -
中長期での需要減に備え、売却時期の見極めが重要

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別マンション相場

本町 ㎡22.1 新地町 ㎡17.5 末広町 ㎡13.3

八代市の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
12地点
平均公示価格
3.1/㎡
住宅地 平均
2.5/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
7万5万2万0
5万
3万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
八代市本町１丁目７号６２番外 5.0/㎡ - 住宅,店舗 八代 2200m
八代市本町２丁目３号２７番 4.7/㎡ - 住宅,店舗 八代 2100m
八代市長田町字石原３２３１番１ 4.5/㎡ - 店舗,工場 新八代 1500m
八代市迎町２丁目１５号５番外 3.8/㎡ -0.8% 住宅,店舗 八代 2800m
八代市錦町５番３ 3.2/㎡ -0.9% 住宅 八代 800m
八代市竹原町字土器１５９６番３外 3.1/㎡ +0.6% 住宅 新八代 700m
八代市千反町１丁目７号２２番外 2.6/㎡ -0.4% 住宅 八代 2400m
八代市古閑中町字六反田１３７３番８ 2.6/㎡ +0.8% 住宅 八代 4000m
八代市福正町字久保９８２番４ 2.3/㎡ - 住宅 八代 860m
八代市日奈久浜町字町裏７２番１５外 2.1/㎡ -2.3% 住宅 日奈久温泉 550m
八代市鏡町鏡村字小柳９５３番１８ 1.7/㎡ - 住宅 有佐 1900m
八代市新港町３丁目９番８ 1.1/㎡ +3.9% 事務所,倉庫,作業場 八代 8800m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

八代市の主要駅

八代 ㎡3.7 | 1812件 新八代 ㎡3.2 | 496件 有佐 ㎡1.8 | 311件 千丁 ㎡2.2 | 293件 肥後高田 ㎡2.2 | 162件 日奈久温泉 ㎡2.1 | 64件 坂本(熊本) ㎡0.6 | 18件 肥後二見 ㎡1.0 | 14件 鎌瀬 ㎡0.5 | 7件 葉木 ㎡0.4 | 6件 段 ㎡0.8 | 4件