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鶴岡市の不動産相場

山形県鶴岡市 | 201地区 | 3,165件の成約データ

マンション ㎡単価
23.7/㎡
47件
▲ 98.6% (前年比)
土地 坪単価
2.3/坪
1,770件
▼ 1.9% (前年比)
一戸建て 価格
5.4/㎡
1,348件
▼ 3.9% (前年比)

山形県鶴岡市の不動産相場（3,165件の成約データ）。マンション平均㎡単価23.7万円（山形県内4位/4市区町村）。5年で+30.1%上昇。上昇トレンドが続いており、売却検討中の方には好条件の局面です。

山形県内 4位/4市区町村 前年比 +98.6% 5年変動 +30.1% 県平均比 +5.4%

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売出価格 vs 成約価格

実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。

🏢 マンション
▶ -9.5%
成約 直近2年
24.6万/㎡
売出 9件
22.3万/㎡

売出価格と成約価格はほぼ同水準です。

🏞️ 土地
▲ +10.2%
成約 直近2年
2.4万/㎡
売出 109件
2.6万/㎡

売出価格は成約価格より約10%高く、交渉余地があります。

🏠 一戸建て
▲ +129.1%
成約 直近2年
4.9万/㎡
売出 112件
11.3万/㎡

売出価格は成約価格より約129%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。

※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。

表面利回り（投資目線）

売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。

マンション 8.08%
賃料相場 1,500円/㎡/月
物件価格 22.3万円/㎡
計算式 月1,500円 × 12 ÷ 22.3万円

高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。

※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。

相場推移

㎡単価の推移（マンション・年別平均）
34万23万11万0
26万
29万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25

種別ごとの取引概況

種別㎡/坪単価取引件数前年比
マンション 23.7/㎡ 47件 +98.6%
土地 2.3/坪 1,770件 -1.9%
一戸建て 5.4/㎡ 1,348件 -3.9%

鶴岡市の需給バランス

慎重な価格設定が必要
🔴 需要: 人口-1.4%/年、転出超過-377人/年
🔴 購買力: 平均所得282万円（全国平均の0.74倍）
🟡 供給: 空き家率14.3%（全国13.1%より高い）
🔴 将来性: 2050年に人口-35.2%の見通し
→ 需要の減少や競合の多さに注意し、適正価格での売却を
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人） 転入超過数
16万8万0
13.3万人
11.9万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
年人口世帯数転入超過自然増減
2014 133,153 47,870 - -978
2015 131,758 48,023 - -915
2016 130,108 48,010 - -1,052
2017 128,552 48,093 - -1,111
2018 127,168 48,263 -367 -1,054
2019 125,500 48,299 -470 -1,239
2020 124,003 48,583 -410 -1,094
2021 122,203 48,746 -457 -1,277
2022 120,398 48,717 -382 -1,477
2023 118,692 48,721 -292 -
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（0.9%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少13,441人 / 生産年齢65,098人 / 高齢43,003人（高齢化率35.4%）

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）

▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
325万163万0
249万円
282万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 282万円（2023年）
全国平均の0.74倍
5年間の変化: +1.6%/年
納税義務者数: 55,908人
購買力はやや低め。価格設定に注意が必要

出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）

▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
50,940
空き家数
7,270
空き家率
14.3%
空き家率の変化: 2018年 13.7% → 2023年 14.3% （悪化）
適正な価格設定が重要

出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）

▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
13万10万6万
11.5万人
7.7万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
年推計人口現在比高齢化率
2025 114,566 -3.5% -
2030 106,703 -10.1% -
2035 99,090 -16.5% -
2040 91,644 -22.8% -
2045 84,250 -29% -
2050 76,968 -35.2% -
長期保有より早めの売却が有利な可能性

出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」

エリア別 ㎡単価マップ

地区別マンション相場

本町 ㎡16.5 上畑町 ㎡22.5 錦町 ㎡32.6

鶴岡市の公示価格（国土交通省）

公示価格 地点数
17地点
平均公示価格
2.4/㎡
住宅地 平均
2.1/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
7万5万2万0
6万
2万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
所在地公示価格前年比用途最寄駅
鶴岡市末広町６番１４ 4.5/㎡ - 住宅,店舗 鶴岡 150m
鶴岡市美咲町３２番３ 3.9/㎡ +0.8% 店舗,事務所 鶴岡 3900m
鶴岡市本町１丁目７番５５ 3.9/㎡ -0.5% 店舗 鶴岡 1500m
鶴岡市美咲町８番７ 3.8/㎡ +1.1% 住宅 鶴岡 3400m
鶴岡市家中新町６番３外 3.1/㎡ - 住宅 鶴岡 2000m
鶴岡市苗津町７番１３ 2.9/㎡ +0.4% 住宅 鶴岡 2500m
鶴岡市城北町１６番７ 2.7/㎡ - 住宅 鶴岡 2000m
鶴岡市城南町８番２０ 2.7/㎡ - 住宅 鶴岡 3500m
鶴岡市湯温海字湯温海１９１番 2.6/㎡ -2.6% 旅館 あつみ温泉 2600m
鶴岡市道形町３６番３ 2.3/㎡ - 住宅 鶴岡 1400m
鶴岡市白山字興野１２４番４ 1.7/㎡ - 住宅 羽前大山 3500m
鶴岡市藤島字古楯跡８５番１ 1.7/㎡ -1.2% 事務所 藤島 600m
鶴岡市下山添字一里塚１６０番８ 1.5/㎡ +0.7% 住宅 鶴岡 5500m
鶴岡市藤島字笹花５２番１６ 1.5/㎡ -0.7% 住宅 藤島 1200m
鶴岡市上山添字文栄５１番 1.4/㎡ - 住宅,店舗 鶴岡 7400m
鶴岡市鼠ヶ関字横路２９７番３ 1.1/㎡ -0.9% 住宅 鼠ヶ関 1000m
鶴岡市西荒屋字杉下４１番 0.4/㎡ -0.7% 住宅 鶴岡 10000m

出典: 国土交通省 地価公示（2023年）

鶴岡市の主要駅

鶴岡 ㎡4.3 | 2581件 羽前大山 ㎡2.2 | 292件 藤島 ㎡1.7 | 149件 羽前水沢 ㎡1.7 | 60件 あつみ温泉 ㎡2.1 | 55件 三瀬 ㎡1.8 | 52件 鼠ケ関 ㎡1.3 | 41件 小波渡 ㎡1.0 | 13件 小岩川 ㎡0.7 | 12件 五十川 ㎡0.9 | 9件 西袋 ㎡0.8 | 6件