南魚沼市の不動産相場
新潟県南魚沼市 | 118地区 | 1,341件の成約データ
新潟県南魚沼市の不動産相場（1,341件の成約データ）。相場は安定推移しており、売却タイミングとしては中立的な局面です。
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売出価格 vs 成約価格
実際に取引された成約価格と、現在売出中の物件（売主希望価格）を比較。相場上昇分を排除した同時期ベースの乖離です。
土地
▲
+48.1%
売出価格は成約価格より約48%高く、売主の希望水準が市場実績を大きく上回っています。
一戸建て
▲
+29.0%
売出価格は成約価格より約29%高く、交渉余地があります。
※ 成約価格は直近2年の実取引平均（サンプル不足時は5年変動率で時点補正）、売出価格は現時点で掲載中の中央値です。物件条件の偏りがあるため同一物件比較ではなく市場全体の目安としてご参照ください。
表面利回り（投資目線）
売出価格と賃料相場から算出した市区町村の平均表面利回り。不動産投資の収益性を簡易的に把握できます。
マンション
21.44%
賃料相場
1,514円/㎡/月
物件価格
8.5万円/㎡
計算式
月1,514円 × 12 ÷ 8.5万円
高利回りエリア。収益物件として検討の余地があります。
※ 物件価格: 不動産ポータルサイト（当社加工）の売出中物件の中央値（万円/㎡）。賃料: 不動産ポータルサイト（当社加工）の賃貸中物件の中央値（円/㎡/月）。諸経費・空室率・管理費等は含まない表面利回りのため、実質利回りは2〜3ポイント低くなる可能性があります。
相場推移
㎡単価の推移（マンション・年別平均）
6万4万2万0
0万
0万
'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24'25
種別ごとの取引概況
| 種別 | ㎡/坪単価 | 取引件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| マンション | -/㎡ | 0件 | - |
| 土地 | 1.7/坪 | 954件 | -3.5% |
| 一戸建て | 4.2/㎡ | 387件 | -22.0% |
南魚沼市の需給バランス
慎重な価格設定が必要
🔴 需要: 人口-1.3%/年、転出超過-268人/年
🔴 購買力: 平均所得275万円（全国平均の0.72倍）
🟢 供給: 空き家率8.7%（全国13.1%より低い）
🔴 将来性: 2050年に人口-33.1%の見通し
→ 需要の減少や競合の多さに注意し、適正価格での売却を
▶ 需要の詳細を見る（人口・世帯・転入出の推移）
人口と転入出の推移
人口（万人）
転入超過数
7万4万0
6万人
5.3万人
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 年 | 人口 | 世帯数 | 転入超過 | 自然増減 |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 59,636 | 19,058 | - | -346 |
| 2015 | 58,907 | 19,142 | - | -342 |
| 2016 | 58,303 | 19,174 | - | -358 |
| 2017 | 57,647 | 19,205 | - | -383 |
| 2018 | 57,030 | 19,218 | -319 | -387 |
| 2019 | 56,196 | 19,177 | -421 | -470 |
| 2020 | 55,354 | 19,269 | -300 | -444 |
| 2021 | 54,605 | 19,310 | -216 | -513 |
| 2022 | 53,962 | 19,271 | -274 | -542 |
| 2023 | 53,320 | 19,243 | -315 | - |
世帯数は人口減少にもかかわらず増加中（0.1%/5年）。単身世帯や小規模世帯の増加が背景にあり、住宅需要は人口ほど落ちていない可能性があります。
人口構成（2020年国勢調査）: 年少6,561人 / 生産年齢29,347人 / 高齢18,391人（高齢化率33.9%）
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（住民基本台帳・国勢調査）
▶ 購買力の詳細を見る（所得水準と推移）
平均所得の推移
317万159万0
246万円
275万円
'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
平均所得: 275万円（2023年）
全国平均の0.72倍
5年間の変化: +1.3%/年
納税義務者数: 25,181人
購買力はやや低め。価格設定に注意が必要
出典: e-Stat 社会・人口統計体系（市町村税課税状況等の調）
▶ 供給の詳細を見る（空き家・住宅ストック）
住宅総数
24,700
空き家数
2,150
空き家率
8.7%
空き家率の変化: 2018年 9.9% → 2023年 8.7%
（改善）
供給は引き締まっており、売却に有利な環境
出典: e-Stat 住宅・土地統計調査（2023年）
▶ 将来見通しを見る（人口推計2025〜2050年）
将来推計人口（2025〜2050年）
6万5万3万
5.2万人
3.6万人
202520302035204020452050
出典：国立社会保障・人口問題研究所
| 年 | 推計人口 | 現在比 | 高齢化率 |
|---|---|---|---|
| 2025 | 51,615 | -3.2% | - |
| 2030 | 48,366 | -9.3% | - |
| 2035 | 45,236 | -15.2% | - |
| 2040 | 42,085 | -21.1% | - |
| 2045 | 38,856 | -27.1% | - |
| 2050 | 35,646 | -33.1% | - |
長期保有より早めの売却が有利な可能性
出典: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
エリア別 ㎡単価マップ
地区別マンション相場
地区別 土地相場（坪単価）
南魚沼市の公示価格（国土交通省）
公示価格 地点数
8地点
平均公示価格
2.4/㎡
住宅地 平均
1.9/㎡
公示価格の推移（平均㎡単価）
7万5万2万0
6万
2万
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
| 所在地 | 公示価格 | 前年比 | 用途 | 最寄駅 |
|---|---|---|---|---|
| 南魚沼市六日町字北沖１４０番９ | 3.6/㎡ | -1.9% | 店舗 | 六日町 160m |
| 南魚沼市浦佐１３５４番外 | 3.0/㎡ | -1.6% | 店舗 | 浦佐 100m |
| 南魚沼市塩沢字後ノ田１１９１番１ | 3.0/㎡ | -1.6% | 住宅,店舗 | 塩沢 450m |
| 南魚沼市塩沢字来清２４４０番 | 2.4/㎡ | -1.2% | 住宅 | 塩沢 400m |
| 南魚沼市浦佐５０１番１１ | 2.3/㎡ | -1.7% | 住宅 | 浦佐 500m |
| 南魚沼市坂戸字道端１４８番３外 | 2.0/㎡ | -1.4% | 住宅 | 六日町 1400m |
| 南魚沼市関字小黒川端１１３２番１２ | 1.7/㎡ | -2.9% | 住宅 | 石打 550m |
| 南魚沼市一村尾１６０７番１７ | 1.3/㎡ | -2.3% | 住宅 | 浦佐 2700m |
出典: 国土交通省 地価公示（2023年）