グランスイート神楽坂ピアース

東京都新宿区矢来町77-1、78-2 | 築11年 | 118戸

推定相場

グランスイート神楽坂ピアース

売買㎡単価の推移

270万260万250万240万

20252026

各物件中央値ライン

賃料の推移

44万36万28万20万

20182019202020212025

各物件中央値ライン

📊 分析: 平均賃料は2018年の286,500円から2025年には220,000円へ、23.2%下落しています。賃料の下落は利回りの低下につながるため、オーナーチェンジでの売却時には注意が必要です。現在の表面利回りは1.3%です。

属性補正による推定㎡単価

同一市区町村内で 築11-20年 × 60-80㎡ × 駅徒歩0-5分 に該当する募集中の中古マンション 23件の中央値から算出した、当物件の条件に対する推定㎡単価です。

推定中央値

230.7万円/㎡

レンジ

196.1〜265.3万円/㎡

市区町村ベースライン 170.5万円/㎡
補正係数 ×1.353

代表面積 75.97㎡ / 最寄駅徒歩 3分 / 市区町村サンプル数 1447件。不動産ポータルサイトのデータを当社で加工。国土交通省の成約データとは別の視点で相場を確認するための参考値です。

間取り別の売買相場

📊 分析: このマンションで最も多く取引されている間取りは２ＬＤＫ（全体の39%・14件）で、平均12,480万円です。3LDKが最も高く平均20,120万円、１Ｋは平均4,266万円です。

２ＬＤＫ＋Ｓ

3件

14,134万

２ＬＤＫ

14件

12,480万

３ＬＤＫ

3件

13,391万

１Ｋ

6件

4,266万

１ＬＤＫ＋Ｓ

2件

8,571万

１ＬＤＫ

4件

7,402万

3LDK

4件

20,120万

間取り	件数	平均価格	最低	最高
２ＬＤＫ＋Ｓ	3件	14,134万	11,480万	16,000万
２ＬＤＫ	14件	12,480万	8,204万	18,000万
３ＬＤＫ	3件	13,391万	13,342万	13,416万
１Ｋ	6件	4,266万	3,690万	5,040万
１ＬＤＫ＋Ｓ	2件	8,571万	8,571万	8,571万
１ＬＤＫ	4件	7,402万	5,476万	9,031万
3LDK	4件	20,120万	19,500万	20,980万

階数別の㎡単価

📊 分析: 8階以上の平均㎡単価は264.3万円で、1-3階（258.4万円）と比べて5.9万円（+2.3%）高くなっています。階数による価格差は小さく、どの階でも大きな差はありません。

1-3階

258.4万/㎡

2件

8階以上

264.3万/㎡

2件

最上層と最下層の差: +5.9万/㎡

物件概要

所在地	東京都新宿区矢来町77-1、78-2
築年月	2015年12月（築11年）
構造	RC（鉄筋コンクリート）
階建て	10階建
総戸数	118戸
専有面積	53.64m² ～ 107.78m²
分譲会社	丸紅モリモト
施工会社	大和小田急建設
管理会社	三菱地所コミュニティ
管理方式	日勤
土地権利	所有権
用途地域	第一種中高層住居専用地域

所在地マップ

周辺のマンション50棟を表示

アクセス

🚉

神楽坂駅

東京メトロ東西線

徒歩3分

🚉

牛込神楽坂駅

都営大江戸線

徒歩5分

学区情報

小学校

新宿区立市谷小学校

中学校

新宿区立牛込第一中学校

※ 学区は変更される場合があります。詳しくは各自治体の教育委員会ホームページでご確認ください。

周辺マンションとの比較

マンション名	築年	総戸数	㎡単価	直近価格
グランスイート神楽坂ピアース	2015	118戸	264.6万	20,980万
グランスイート神楽坂ピアースノースヒルズ	2015	61戸	230.1万	15,980万
グランスイート神楽坂ピアースサウスヒルズ	2015	57戸	264.6万	20,980万
ライオンズマンション矢来町第２	1984	25戸	59.8万	1,400万
ミリオンコート神楽坂	1988	21戸	71.6万	1,300万
シティハウス神楽坂	2004	32戸	106.2万	6,180万
フローラハイツ神楽坂	1983	23戸	101.8万	7,080万
ジェントリー神楽坂	1981	7戸	53.1万	1,280万
コスモシティ市ヶ谷	1987	142戸	99.3万	1,980万
ニュー神楽坂ハイム	1980	7戸	60.8万	3,490万
パークウェル神楽坂弐番館	2002	38戸	155.3万	3,980万

売買データ分析（5件）

間取り別㎡単価の推移

間取り	2025	2026
3LDK	260.3万	264.6万

全 5 件の売買履歴を表示

時期	階	間取り	面積	価格	㎡単価
2026年2月	1〜2階	3LDK	75㎡〜	20,980万	264.57万/㎡
2025年9月	3〜4階	2LDK	75㎡〜	18,500万	243.52万/㎡
2025年12月	7〜8階	3LDK	75㎡〜	20,000万	264.34万/㎡
2025年12月	3〜4階	3LDK	75㎡〜	19,500万	252.17万/㎡
2025年10月	7〜8階	3LDK	75㎡〜	20,000万	264.34万/㎡

※ 個人情報保護の観点から、面積は5㎡単位で切り捨て、階数は帯表示に加工しています。

賃貸データ分析（22件）

間取り別の賃料

📊 賃貸で最も需要が高いのは1LDK（全体の59%）で、平均月額217,538円。3LDKなら月額371,667円が相場です。

1LDK

217,538円

170,000〜280,000円

2SLDK

350,000円

350,000〜350,000円

3LDK

371,667円

335,000〜400,000円

賃料帯の分布

📊 月額20〜30万の賃料帯が最も多く、全体の50%を占めます。投資判断の参考にしてください。

15〜20万

3件

20〜30万

11件

30万以上

8件

全 22 件の賃貸履歴を表示

時期	階	間取り	面積	賃料	㎡賃料
2025年9月	3〜4階	1LDK	40㎡〜	220,000円	5,169円/㎡
2021年5月	9〜10階	1LDK	60㎡〜	280,000円	4,531円/㎡
2021年3月	3〜4階	1LDK	55㎡〜	250,000円	4,449円/㎡
2021年1月	1〜2階	1LDK	40㎡〜	210,000円	4,934円/㎡
2020年8月	1〜2階	1LDK	40㎡〜	200,000円	4,699円/㎡
2020年7月	1〜2階	1LDK	40㎡〜	210,000円	4,934円/㎡
2020年6月	3〜4階	2LDK	60㎡〜	280,000円	4,531円/㎡
2020年5月	1〜2階	1LDK	40㎡〜	170,000円	3,879円/㎡
2020年4月	5〜6階	2SLDK	75㎡〜	350,000円	4,635円/㎡
2020年2月	3〜4階	1LDK	40㎡〜	210,000円	4,934円/㎡
2020年1月	5〜6階	3LDK	80㎡〜	400,000円	4,941円/㎡
2020年11月	3〜4階	1LDK	55㎡〜	270,000円	4,805円/㎡
2020年11月	1〜2階	3LDK	75㎡〜	335,000円	4,375円/㎡
2020年11月	1〜2階	1LDK	40㎡〜	220,000円	5,169円/㎡
2020年11月	1〜2階	3LDK	75㎡〜	350,000円	4,571円/㎡
2020年11月	5〜6階	2SLDK	75㎡〜	350,000円	4,635円/㎡
2020年10月	1〜2階	1LDK	40㎡〜	190,000円	4,464円/㎡
2019年8月	7〜8階	3LDK	75㎡〜	370,000円	4,890円/㎡
2019年6月	7〜8階	3LDK	75㎡〜	400,000円	5,287円/㎡
2019年10月	3〜4階	1LDK	40㎡〜	200,000円	4,699円/㎡
2018年1月	5〜6階	3LDK	80㎡〜	375,000円	4,632円/㎡
2018年1月	1〜2階	1LDK	40㎡〜	198,000円	4,498円/㎡

※ 個人情報保護の観点から、面積は5㎡単位で切り捨て、階数は帯表示に加工しています。