熊本県の不動産マーケットレポート
2026-09-11 更新 国土交通省 成約データ48,524件 + 不動産ポータルサイトの売出データを当社で加工
熊本県の不動産市場は、成約データ48,524件の分析から 「横ばい」と判定されます。
- マンション㎡単価は全国平均の0.5倍（-53%）で、全国平均より割安な水準です。
- マンション㎡単価は2017年から2026年にかけて+22%変動しました。 直近5年では+22%です。
- 熊本県内のマンション相場は、最も高い熊本市西区と最も低い八代市で1.4倍の開きがあります。
- 売出価格は成約価格に対して+30%の乖離があり、値引き交渉の余地が大きい市場です。
㎡単価の年次推移（直近10年）
| 年 | マンション | 土地 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 2017 | 23万 | 4万 | 10万 |
| 2018 | 23万 +0% | 4万 +0% | 10万 +0% |
| 2019 | 25万 +9% | 4万 +0% | 11万 +10% |
| 2020 | 24万 -4% | 4万 +0% | 11万 +0% |
| 2021 | 23万 -4% | 4万 +0% | 11万 +0% |
| 2022 | 24万 +4% | 5万 +25% | 12万 +9% |
| 2023 | 25万 +4% | 5万 +0% | 12万 +0% |
| 2024 | 26万 +4% | 5万 +0% | 13万 +8% |
| 2025 | 27万 +4% | 6万 +20% | 12万 -8% |
| 2026 | 28万 +4% | 5万 -17% | 12万 +0% |
※ 万円／㎡。一戸建ては建物＋土地の総額平均を面積で割った値。
マンション: 2017年比で+22%上昇。 直近1年は+4%。
土地: 2017年比で+25%上昇。 ピークは2025年（6万/㎡）。 直近1年は-17%。
一戸建て: 2017年比で+20%上昇。 ピークは2024年（13万/㎡）。 直近1年は+0%。
マンション相場ランキング（熊本県内 市区町村TOP6）
国交省成約データの平均ベース（外れ値トリム後）。件数はその種別の成約件数。
土地相場ランキング（熊本県内 市区町村TOP10）
国交省成約データの平均ベース（外れ値トリム後）。件数はその種別の成約件数。
一戸建て相場ランキング（熊本県内 市区町村TOP10）
国交省成約データの平均ベース（外れ値トリム後）。件数はその種別の成約件数。
売出中マンションの㎡単価ベースライン（熊本県内 市区町村）
不動産ポータルサイトで現在売出中の中古マンションから市区町村ごとの㎡単価中央値を当社で集計。成約データは過去の実績、こちらはいま買える価格帯の指標です。 ／ 熊本県全域の加重平均: 29.2万/㎡
※ サンプル数10件未満の市区町村は除外。2026-09-10時点の売出物件から集計。
マンション築年数と㎡単価の関係（熊本県）
熊本県内の中古マンション成約データを時点補正し、築年帯別の平均㎡単価を算出。築11〜20年を基準（1.0）とした相対係数。
熊本県のマンションでは、築0〜5年の物件は基準（築11〜20年）に対して×1.626（63%高い）。 築21〜30年で×0.714まで下落し、 築41年〜では×0.418となり、新築時の約26%の水準です。
築浅プレミアムが大きく、新しい物件ほど高値で取引されています。築10年を過ぎると値下がりが始まるため、売却を検討中の方は早めの判断が有利になる可能性があります。
※ 国土交通省 成約データの㎡単価を、取引時点の市場水準で時点補正した値。たとえば係数×0.67は「同じ条件なら築11-20年の物件の約67%の単価」を意味します。 個別物件の価格は立地・階数・管理状態等で大きく異なります。
まとめ：熊本県の不動産市場の特徴
熊本県の不動産市場を成約データ48,524件から総合的に分析した結果、以下の特徴が浮かび上がります。
本レポートは、国土交通省「不動産取引価格情報」約514万件と、不動産ポータルサイトで公開されている売出物件データを当社で加工・集計したものです。 外れ値（2パーセンタイル以下・98パーセンタイル以上、面積10㎡以下）は除外しています。 売出ベースの単価はマンションのみ対象で、築年数・面積・駅徒歩の属性補正前のベースライン値を表示しています。 数値はいずれも外れ値トリム後の平均ベースであり、個別物件の価格を保証するものではありません。