2025年問題——団塊世代の相続が不動産市場に与える影響

「親が高齢になってきたのですが、実家の不動産はどうすればいいでしょうか？」

ここ5年ほど、この相談が急増している。相談者の多くは40代後半から60代。団塊世代を親に持つ世代だ。親が元気なうちは「まだ先の話」と思っていたのが、介護施設への入居や認知症の発症をきっかけに、急に現実の問題として突きつけられる。

私は30年にわたり不動産の売買に携わってきたが、2020年代に入って「相続に起因する売却相談」の割合が明らかに増えた。体感では、全体の相談件数の3割近くが相続絡みだ。そしてその多くが、「もう少し早く動いていれば、もっと良い条件で売れたのに」という結果になっている。

今日は、いわゆる「2025年問題」が不動産市場に何をもたらすのか、データと現場の両面から整理していきたい。

2025年問題とは何か——数字で見る現実

「2025年問題」とは、1947〜1949年生まれの団塊世代（約800万人）が2025年までに全員75歳以上の後期高齢者になることで生じる、社会保障・医療・介護・不動産などの複合的な問題を指す。

団塊世代の規模感

持ち家率約80%ということは、団塊世代の生存者約590万人のうち、約470万人が何らかの不動産を保有している計算になる。この世代が今後10〜15年の間に順次亡くなり、あるいは認知症や介護施設入居で不動産の管理ができなくなる。

相続不動産の発生規模

厚生労働省の人口動態統計によると、日本の年間死亡者数は2024年に約159万人に達した。このうち持ち家を所有している割合は約60〜65%。つまり、毎年95〜100万人分の不動産が相続の対象になる計算だ。

ただし、配偶者が健在で引き続き居住するケースや、既に子世代と同居しているケースを除くと、「処分の判断が必要になる不動産」は年間50〜60万戸と推計される。

注目すべきは、2025年以降、この数字が高止まりするという点だ。団塊世代だけでなく、それに続く「団塊ジュニア世代の親」（1950年代前半生まれ）も順次相続対象となるため、相続不動産の大量発生は一過性の現象ではなく、少なくとも2040年頃まで続く構造的な問題だ。

相続した不動産の3つの選択肢——それぞれのメリット・デメリット

不動産を相続した場合、選択肢は基本的に3つしかない。住む、貸す、売るだ。それぞれの特徴を整理しよう。

選択肢1：自分で住む

自分で住む選択肢が現実的なのは、相続人が1人で、かつ相続した不動産の立地が自分の生活圏と合致する場合に限られる。実際にはこの条件を満たすケースは少なく、国土交通省の調査では、相続した不動産に実際に居住するのは全体の約15〜20%にとどまる。

選択肢2：賃貸に出す

賃貸に出すことが合理的なのは、立地が良く、安定した賃貸需要が見込める物件に限られる。都心のマンションであれば表面利回り4〜6%で運用できる可能性があるが、郊外の戸建ては空室リスクが高く、リフォーム費用を含めると赤字になるケースも珍しくない。

また、見落としがちなのが「3,000万円特別控除」との関係だ。相続した不動産を賃貸に出すと、後述する「被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除」が使えなくなる可能性がある。この税制上の不利益は、数年分の家賃収入を簡単に吹き飛ばす金額になり得る。

選択肢3：売却する

相続人が複数いる場合、不動産を売却して現金で分割する「換価分割」が最もトラブルが少ない。不動産を共有名義にすると、将来の売却時に全員の合意が必要になり、身動きが取れなくなるリスクがある。

「とりあえず持っておく」が最も危険な理由

相続した不動産の扱いに迷ったとき、多くの人が選ぶのが「とりあえずそのまま持っておく」という選択肢だ。3つの選択肢のどれにも決められない場合の消極的な判断だが、実はこれが最もコストの高い選択になることが多い。

コスト1：固定資産税の急増リスク

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に減額されている。しかし、2023年の空家等対策特別措置法の改正により、「特定空家」だけでなく「管理不全空家」に指定されると、この特例が解除される。

年間3.5万円だった固定資産税が21万円に。約6倍だ。「管理不全空家」の基準は「そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある状態」と定義されており、窓ガラスの破損、庭の雑草繁茂、外壁の剥落程度でも指定される可能性がある。

コスト2：年間維持コストの積み上がり

空き家を維持するには、固定資産税以外にもさまざまなコストがかかる。「不動産を持ち続けるコスト」の記事で詳しく書いたが、相続不動産の場合の年間維持コストを試算してみよう。

年間30〜80万円。5年放置すれば150〜400万円が消えていく。しかも、この間に不動産の価値は下がり続ける可能性が高い。

コスト3：不動産価値の下落

空き家は人が住んでいる家よりも急速に劣化する。換気がされないため湿気がこもり、木部の腐食やカビの発生が加速する。国土交通省の調査では、空き家期間が5年を超えると修繕費が2〜3倍に膨らむというデータがある。

さらに、人口減少時代の不動産で書いた通り、郊外や地方の不動産は構造的な下落トレンドにある。5年間「とりあえず持っておいた」結果、価値が500万円以上下がるケースは決して珍しくない。

コスト4：近隣トラブルと損害賠償リスク

空き家のリスクは金銭だけではない。管理されていない空き家は、倒壊、害虫発生、不審者の侵入、放火などのリスクがある。2015年施行の空家等対策特別措置法により、所有者には適切な管理が義務付けられており、管理不全が原因で近隣に損害を与えた場合、損害賠償責任を負う。

実際に、空き家の屋根瓦が強風で飛散し隣家を損傷したケースや、放置された庭木が隣地に越境して訴訟になったケースは全国で発生している。

相続不動産の売却時に使える税制——知らないと数百万円の損

相続不動産の売却には、通常の売却にはない特別な税制優遇がある。不動産売却の税金の全体像と合わせて理解しておきたい。

特例1：被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除

相続した不動産の売却で最も重要な税制が、この「空き家の3,000万円特別控除」だ。

この特例の効果は絶大だ。仮に相続した実家を3,500万円で売却し、取得費が不明（概算取得費5%＝175万円）の場合：

約609万円の税金の差。3年の期限を1日でも過ぎればこの特例は使えない。相続が発生したら、まず最初にこの期限を確認すべきだ。

特例2：取得費加算の特例

相続税を支払った人が相続不動産を売却する場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度がある。

相続税の課税対象となるのは、基礎控除（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数）を超える場合だ。2024年の相続税の課税割合は約9.9%。つまり、相続税が発生するケースは全体の約1割だが、該当する場合はこの特例の活用を検討すべきだ。

特例3：小規模宅地等の特例（相続税評価額の減額）

売却時の特例ではないが、相続税を計算する際に非常に重要な特例だ。被相続人が居住していた土地について、330㎡までの部分の評価額を80%減額できる。

例えば、路線価評価で5,000万円の土地が、この特例を使えば1,000万円の評価になる。4,000万円の評価額減額は、相続税率30%の場合で1,200万円の節税に相当する。

ただし、この特例を使うためには、配偶者が相続するか、同居の親族が相続して引き続き居住する等の要件がある。別居の子が相続する場合は「家なき子特例」の適用要件を満たす必要がある。

エリアによる影響の差——都心vs郊外、マンションvs戸建て

2025年問題の影響は、全国一律ではない。エリアと物件種別によって、影響の大きさは大きく異なる。

都心部：相続不動産の「吸収力」がある

東京都心や大阪市中心部など、人口流入が続くエリアでは、相続不動産が市場に出ても需要が吸収する。

都心のマンションは、「売り時」の記事で書いた通り、金利上昇局面でも急落は考えにくい。相続後すぐに売却する必要がないケースもあり得る。ただし、「持ち続けるコスト」が高い（管理費+修繕積立金で年間30〜40万円）点は考慮すべきだ。

郊外・地方：供給過剰で価格下落圧力

問題が深刻なのは郊外と地方だ。

郊外の戸建ては年3〜5%のペースで価値が下がり続けるケースが多い。2,000万円の物件なら5年で300〜500万円の下落だ。この間の維持コスト（150〜400万円）と合わせると、5年間の「先送りコスト」は450〜900万円に達する。

マンションと戸建ての違い

ここで注意が必要なのは、「空き家の3,000万円特別控除」はマンション（区分所有建物）には原則として適用されないという点だ。マンションの相続売却には通常の居住用財産の3,000万円特別控除（被相続人が居住していた場合）の適用可能性を検討することになるが、適用要件が異なるため税理士に確認すべきだ。

相続前にやっておくべき準備——5つの対策

相続は突然やってくる。しかし、事前に準備しておくことで、不動産の処分に関するトラブルやコストを大幅に減らすことができる。

対策1：不動産の評価額を把握しておく

相続税の計算にも、遺産分割にも、売却の判断にも、不動産の「今の価値」を知っておくことが出発点だ。

• 路線価：国税庁のHPで確認可能。相続税評価額の基準（時価の約80%）
• 固定資産税評価額：毎年届く納税通知書で確認（時価の約70%）
• 実勢価格：当サイトの都道府県別相場や、国土交通省の成約データで確認

これらの評価額は、用途によって使い分ける。遺産分割の話し合いには「実勢価格」を、相続税の申告には「路線価」をベースにするのが基本だ。

対策2：遺言書の作成

不動産は「分けにくい資産」の代表格だ。現金なら1円単位で分割できるが、不動産はそうはいかない。遺言書がなければ、相続人全員の合意による遺産分割協議が必要になり、ここで揉めると何年も決着がつかない。

特に重要なのは、「不動産は長男が相続し、代償金として次男に○○万円を支払う」といった具体的な指定だ。遺言書があるだけで、遺産分割にかかる時間とコストが劇的に減る。

対策3：権利関係の整理

意外と多いのが、登記が古いままになっているケースだ。先代（祖父母）名義のまま放置されている、増築部分が未登記、境界が確定していない——こうした問題は、相続後の売却を大幅に遅延させる。

なお、2024年4月から相続登記が義務化された。相続を知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される。過去の相続で未登記のものも対象（猶予期間は2027年3月まで）であり、早急な対応が必要だ。

対策4：生前整理（実家の片付け）

相続後に実家を売却する際、最大の障壁の一つが「家財道具の処分」だ。一般的な戸建ての残置物撤去費用は30〜80万円。親が存命のうちに、親と一緒に少しずつ片付けておくことで、この費用と手間を大幅に削減できる。

また、重要書類（権利証、固定資産税納税通知書、建築確認通知書、測量図など）の所在を確認しておくことも極めて重要だ。これらの書類が見つからず、売却に数ヶ月の遅延が生じるケースは少なくない。

対策5：家族での話し合い

最も重要で、最も難しいのがこれだ。「親が元気なうちに相続の話なんて」という心理的ハードルがあるのは理解できる。しかし、親が認知症になってからでは手遅れだ。認知症と診断されると、不動産の売買契約は原則としてできなくなる（成年後見制度を利用しても、自宅の売却には家庭裁判所の許可が必要で、時間と費用がかかる）。

話し合いのポイントは3つ。誰が相続するか、売るか住むか貸すか、売る場合の価格と時期。この3点について、親を含めた家族全員で共有しておくだけで、実際に相続が発生した時の対応速度が全く変わる。

2025年以降の不動産市場への影響予測

最後に、2025年問題が不動産市場全体にどのような影響を与えるか、私なりの見通しを述べたい。

予測1：「二極化」のさらなる加速

人口減少時代の不動産で書いた通り、都心と郊外の二極化は今後さらに加速する。相続不動産の大量発生は、この二極化を加速させる「触媒」だ。

• 都心部：相続不動産が市場に出ても、旺盛な需要が吸収。価格は横ばいか緩やかな上昇
• 郊外住宅地：相続不動産の供給増が需要を上回り、価格下落が加速。特にバス便エリアは深刻
• 地方：「売れない不動産」が急増。空き家バンクへの登録や、自治体への寄付を検討するケースも

予測2：中古住宅市場の構造変化

相続不動産の大量供給は、中古住宅市場の構造を変える可能性がある。

予測3：金利上昇との複合効果

金利上昇と不動産価格の関係で書いた通り、日本は30年ぶりの金利上昇局面に入った。金利上昇は住宅ローンの借入可能額を減少させ、不動産価格の下落圧力となる。

ここに2025年問題による供給増が重なると：

• 金利上昇 → 買える人が減る（需要減）
• 相続不動産の大量発生 → 売りに出る物件が増える（供給増）
• 需要減 + 供給増 = 価格下落圧力の増大

特にこの影響が大きいのは、「ギリギリでローンを組んで購入するような価格帯」、具体的には2,000〜4,000万円の郊外物件だ。金利1%の上昇で借入可能額が約760万円減少する世界では、郊外の物件は「買いたくても買えない」層が増える。

予測4：「売り時」は今後ますます狭まる

上記の構造変化を総合すると、相続不動産の売却は「先に延ばすほど不利になる」という結論に行き着く。

まとめ——2025年問題は「他人事」ではない

2025年問題は、マクロな人口問題であると同時に、きわめて個人的な問題でもある。800万人の団塊世代には、それぞれの家族がいて、それぞれの不動産がある。その一つひとつが、誰かの相続問題として現実になる。

この記事で伝えたかったことは、3つに集約される。

第一に、「とりあえず持っておく」は最もコストの高い選択肢だということ。維持コスト、価値下落、税制特例の期限切れ——目に見えないところで確実にお金を失い続ける。

第二に、税制特例を活用するには「期限」があるということ。3,000万円特別控除の3年ルール、取得費加算の3年10ヶ月ルール。これらを逃すと、数百万円単位で手取りが変わる。

第三に、相続前の準備が、相続後のすべてを決めるということ。不動産の評価額把握、遺言書の作成、権利関係の整理、生前整理、家族での話し合い。これらを親が元気なうちに進めておくことが、最善の対策だ。

相続した不動産の処分方法の記事と合わせて、判断の参考にしていただければ幸いだ。