引渡し前の現況確認——買主と一緒にチェックすべき項目

売買契約から決済・引渡しまでの間には、通常1〜2ヶ月の期間が空く。その間に物件の状態が変わることもあれば、契約時に気づかなかった不具合が見つかることもある。そこで引渡しの直前に行うのが「現況確認（引渡し前確認・最終確認）」だ。この記事では、現況確認で何をチェックすべきか、売主の立場から解説する。

現況確認とは何か

現況確認は、決済・引渡しの前に売主・買主・仲介担当者が物件に集まり、物件の状態を最終チェックする手続きだ。法律上の義務ではないが、実務ではほぼ必ず行われる。

実施のタイミング

• 決済日の1週間前〜前日が一般的
• 売主の引越しが完了し、室内が空になった状態で行うのが理想
• 所要時間は30分〜1時間程度

売主が居住したまま確認すると、家具の裏の壁の傷や床の状態が見えない。引越し後に改めて不具合が見つかるトラブルを防ぐため、空室になってから実施するのが原則だ。

確認の基準になる2つの書類

現況確認は「なんとなく見て回る」ものではない。基準になるのは契約時に交わした2つの書類だ。

この2つの書類と現地の状態が一致していれば、現況確認は問題なく終わる。逆に「付帯設備表に『あり』と書いたエアコンを外してしまった」といった食い違いがあると、その場で協議になる。

チェック項目一覧

1. 設備の動作確認

• 給湯器：お湯が出るか、エラー表示がないか
• キッチン：コンロの点火、換気扇、水栓の水漏れ
• 浴室：シャワーの水圧、換気扇、追い焚き機能
• トイレ：洗浄、ウォシュレットの動作
• エアコン：冷暖房の動作（残す場合）
• インターホン・給排水・電気のブレーカー

電気・水道は決済日まで解約しないのが鉄則だ。ライフラインを止めてしまうと動作確認そのものができなくなる。

2. 建物の状態

• 雨漏りの形跡（天井のシミが増えていないか）
• 壁・床の傷（引越し作業で新たについた傷がないか）
• 建具（ドア・窓・網戸）の開閉
• 結露・カビの状態

特に注意したいのが引越し作業でついた傷だ。契約時にはなかった傷が引渡し時にあると、買主から補修を求められることがある。引越し業者の保険で対応できる場合もあるので、傷をつけた場合は隠さず申告する。

3. 境界標の確認（土地・戸建ての場合）

• 境界標（コンクリート杭・金属プレート等）が現地にあるか
• 測量図と照合して位置が正しいか
• 越境物（庭木の枝・ブロック塀等）の状態が契約時の合意通りか

4. 残置物の確認

• 室内・収納・ベランダに物が残っていないか
• 庭・物置・車庫の私物撤去
• 逆に「残す」と合意したもの（照明・カーテン等）が撤去されていないか

不具合が見つかった場合の対処

現況確認で不具合が見つかった場合、対処は3パターンに分かれる。

いずれの場合も、口頭合意で終わらせないことが重要だ。「この状態で引き渡すことに双方合意した」という記録がないと、引渡し後に蒸し返されるリスクが残る。

現況確認と契約不適合責任の関係

引渡し後に契約内容と異なる不具合が見つかると、売主は契約不適合責任（補修・減額・場合により解除）を負う可能性がある。現況確認はこのリスクを下げる最後の機会だ。

• 現況確認で買主が状態を確認・了承した項目は、後から争いになりにくい
• 逆に、売主が知っていた不具合を隠したまま引き渡すと、免責特約があっても責任を問われうる
• 気になる点は現況確認の場で開示し、記録に残すのが結局一番安全

まとめ——「空室で確認・書面で記録」

引渡し前の現況確認は、決済の1週間前〜前日に空室の状態で行い、付帯設備表・物件状況報告書と照合しながら設備・建物・境界・残置物をチェックする。不具合が見つかったら対処方法を決めて書面に残す。この一手間が、引渡し後のトラブルと契約不適合責任のリスクを大きく減らす。