老後資金のために自宅を売るという選択——リースバックとの比較

「年金だけでは生活が厳しい。自宅を売って老後資金に充てたいが、住む場所がなくなるのは困る。リースバックという仕組みがあると聞いたが、実際どうなのか？」

ここ数年、60代後半〜70代の持ち家オーナーからこの相談を受ける機会が急増している。背景にあるのは、2019年に金融庁の報告書で話題になった「老後2,000万円問題」だ。老後30年間で年金だけでは約2,000万円不足するという試算は、多くの人に衝撃を与えた。実際、総務省の家計調査によれば、65歳以上の無職夫婦世帯の家計収支は毎月約3〜5万円の赤字。年間にすると36〜60万円、30年間で1,080〜1,800万円の取り崩しが必要になる計算だ。

自宅が3,000万円、4,000万円の資産として目の前にある。これを活用しない手はない——そう考えるのは自然なことだ。しかし、「どう活用するか」で結果は大きく変わる。通常の売却、リースバック、リバースモーゲージ。選択肢ごとにメリットとリスクが異なり、判断を誤ると老後の生活を逆に圧迫しかねない。

今日は、自宅を老後資金に変える3つの方法を数字で比較し、どの選択がどんな人に向いているのかを整理していきたい。

年金だけでは足りない——まず現実を直視する

判断の前提として、自分の老後の収支を把握しておきたい。厚生労働省のデータによれば、厚生年金の平均受給額は夫婦で月額約22万円（2024年度）。一方、65歳以上の無職夫婦世帯の平均支出は月額約27万円。毎月5万円の不足が生じる。

ここに医療費の増加、介護費用、住宅の修繕費、冠婚葬祭といった突発的な支出を加えると、月々の不足額は7〜10万円に膨らむことも珍しくない。30年間で2,520〜3,600万円。金融庁の「2,000万円」は、あくまで平均的なケースでの試算に過ぎない。

選択肢1：通常売却＋住み替え

最もシンプルで、経済的なメリットが大きいのが通常売却だ。自宅を市場価格で売却し、その資金で老後の生活を組み立てる。

通常売却のメリット

• 市場価格で売れる：リースバックと異なり、相場通りの金額が手に入る
• まとまった資金が一括で入る：老後資金の計画が立てやすい
• 維持コストから解放される：固定資産税、修繕費、火災保険が不要に
• 3,000万円特別控除が使える：居住用財産の売却なら譲渡益3,000万円まで非課税

通常売却のデメリット

• 引っ越しが必要：住み慣れた環境を離れることになる
• 住み替え先の確保：高齢者は賃貸の審査が通りにくいケースがある
• 心理的な負担：思い出のある家を手放す寂しさ

選択肢2：リースバック——売却して住み続ける仕組み

リースバックとは、自宅を不動産会社や投資家に売却し、同時にその物件の賃貸借契約を結んで住み続ける仕組みだ。「売却代金が手に入る」「引っ越し不要」という二つのメリットが注目を集め、近年テレビCMや広告で目にする機会が増えている。

リースバックのメリット

• まとまった資金が手に入る：売却代金が一括で入り、老後資金に充てられる
• 住み続けられる：引っ越し不要で、近隣との付き合いも維持できる
• 固定資産税がなくなる：所有権が移転するため、固定資産税・都市計画税の負担がゼロに
• 修繕費の負担が減る：大規模修繕は原則として買主（新オーナー）負担
• 買い戻し特約を付けられる場合がある：将来、資金に余裕ができた時に買い戻せる

リースバックのデメリット——ここが最大の注意点

メリットだけ聞くと理想的に思えるが、デメリットを理解しないまま契約して後悔する人が後を絶たない。

1. 売却価格が市場価格より大幅に安い。リースバックの売却価格は、市場価格の60〜80%が相場だ。通常売却なら3,000万円で売れる物件が、リースバックでは1,800〜2,400万円になる。買主にとっては「賃料収入を得ながら、将来物件も手に入る」投資であるため、ディスカウントが前提となる。

2. 賃料が相場より高い。これが最大のデメリットだ。リースバックの賃料は、売却価格の年7〜13%が目安。2,000万円で売却した場合、年間140〜260万円、月額11.7〜21.7万円の賃料が発生する。同じエリアの賃貸相場が月8〜10万円であっても、リースバック賃料はそれを大きく上回る。

3. 買い戻し価格が高い。買い戻し特約がついていても、買い戻し価格は売却価格の110〜130%に設定されることが多い。2,000万円で売ったものを2,200〜2,600万円で買い戻す計算だ。実際に買い戻せる人はごく少数だ。

4. 契約期間のリスク。定期借家契約の場合、契約期間満了時に更新されない可能性がある。「住み続けられる」はずが、数年後に退去を求められるケースもある。契約内容を細部まで確認することが不可欠だ。

リースバックの賃料シミュレーション

利回り10%で2,000万円のリースバックを利用すると、月額賃料は16.7万円。年間200万円だ。10年間住み続けると賃料総額は2,000万円——売却で得た資金がそのまま賃料で消える計算になる。この数字を見て「お得」と思える人は少ないだろう。

選択肢3：リバースモーゲージ——自宅を担保に借りる

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から融資を受け、死亡時に自宅を売却して一括返済する仕組みだ。存命中は利息のみを支払い、元本は死亡後に清算される。

リバースモーゲージの特徴

• 自宅に住み続けられる：所有権はそのまま。引っ越し不要
• 月々の負担は利息のみ：元本返済は死亡後
• 融資上限は担保評価の50〜60%：3,000万円の物件なら1,500〜1,800万円程度

リバースモーゲージの制約

• 対象物件が限定的：一戸建てが中心で、マンションは対象外の金融機関が多い。土地評価が重視される
• 金利変動リスク：変動金利が主流。金利上昇で利息負担が増える可能性がある
• 長生きリスク：融資枠を使い切ると追加融資が受けられない
• 推定相続人の同意が必要：配偶者や子どもの同意が求められる
• 担保割れリスク：不動産価格が下落すると、融資残高が担保評価を上回る可能性がある

3つの選択肢を数字で比較する

市場価格3,000万円の戸建て（築25年）を前提に、3つの方法を比較してみよう。

10年間の手残りで比較すると、通常売却が最も有利になるケースが多い。リースバックは「住み続けられる安心感」と引き換えに、経済的な負担が大きい。リバースモーゲージは月々の負担は小さいが、融資枠に限りがあり、長生きした場合のリスクがある。

通常売却で成功したケース

判断基準——いつ・どの選択が最適か

どの選択肢が最適かは、個々の状況によって異なる。以下のフローで考えてみてほしい。

通常売却＋住み替えが向いている人：

• 引っ越しに対応できる体力・気力がある（おおむね70歳まで）
• 老後資金を最大化したい
• 家が広すぎる、または維持管理が負担になっている
• 子どもが近くに住んでおらず、今の立地にこだわる理由が薄い

リースバックが向いている人：

• 今の家・地域に住み続けることが最優先
• まとまった資金が短期的に必要（医療費、借入金の返済など）
• 数年以内に買い戻す具体的な見込みがある
• 賃料負担を10年単位でシミュレーションした上で許容できる

リバースモーゲージが向いている人：

• 自宅に住み続けたいが、月々の生活費を補填する程度の資金があれば十分
• 一戸建て・土地評価が高い物件を所有している
• 推定相続人の同意が得られる
• 相続人に自宅を残す必要がない

まとめ——感情ではなく数字で判断する

リースバックのテレビCMは「住み慣れた家に住み続けられます」という感情に訴えかける。その安心感は否定しない。しかし、賃料が売却額の7〜13%/年という現実を冷静に計算すれば、10年間で売却代金の大半が賃料として消えることがわかる。

老後の住まいの判断で最も大切なのは、10年後・20年後の総コストを数字で比較することだ。「引っ越したくない」「この家に愛着がある」という感情は理解できる。だが、感情だけで判断した結果、80歳を過ぎてから資金が底をつき、結局退去を余儀なくされるケースを私は何度も見てきた。

まずは、自宅の市場価格を知ることから始めてほしい。お住まいのエリアの相場は都道府県ページで確認できる。通常売却した場合、リースバックにした場合、リバースモーゲージを利用した場合——それぞれの10年後の手残り額を並べてみれば、最適な選択は自ずと見えてくるはずだ。