抵当権抹消の手続き——司法書士の費用と流れ

住宅ローンで不動産を購入した場合、その物件には金融機関の抵当権が設定されている。売却する際には、この抵当権を抹消する必要がある。この記事では、抵当権抹消の仕組みと具体的な手続きを解説する。

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抵当権とは何か

抵当権は、住宅ローンの返済が滞った場合に金融機関が物件を差し押さえて売却し、残債を回収する権利だ。不動産の登記簿に記録される。

抵当権の特徴

• 物件の所有権とは別に設定される
• 住宅ローンの担保として機能
• 完済しても登記簿の記録は自動的には消えない（抹消登記の申請が必要）
• 抵当権が残っている物件は売却困難

売却時の抵当権抹消

不動産を売却する場合、買主は「抵当権のない物件」を受け取りたい。そのため、決済日に以下の流れで抵当権抹消を行う。

決済日の流れ

1. 買主から売主に残代金を支払う
2. 売主は受け取った残代金で住宅ローンを完済
3. 金融機関から抵当権抹消書類を受け取る
4. 司法書士が抵当権抹消登記を申請
5. 同時に所有権移転登記も申請
6. 法務局の審査後に登記が完了（完了予定日は管轄法務局で確認）

本文の「決済日の流れ」①〜⑥の例です。決済日に申請しても、登記簿への記録がその日に完了するわけではありません。書類の受取方法・申請順序・完了予定日は事前に確認します。

上記は売却代金でローンを完済する場合の段取りの例だ。決済日には登記に必要な条件を整えて申請を進めるが、登記簿への記録がその日に完了するという意味ではない。書類の受取方法・申請順序・完了予定日を事前に確認する。

必要書類

抵当権抹消に必要な書類は以下の通り。

上記は代表的な書類で、受取時期や方法は金融機関に確認する。司法書士へ依頼する場合は売主からの委任状等も確認する。登記簿上の住所・氏名が現在と異なる場合は、先に変更登記が必要になるため早めに相談する。法務局の手続案内も参照してほしい。

司法書士の役割

売却時は、抵当権抹消と所有権移転等を連携して申請できるよう司法書士に依頼することが多い。担当者が必ず買主側の司法書士になるとは限らないため、契約内容や金融機関の条件を踏まえて、誰にどの登記を依頼するかを事前に確認する。

司法書士が行うこと

• 必要書類の確認
• 登記申請書の作成
• 法務局への申請
• 登記完了後の書類受領
• 売主・買主への完了書類交付

司法書士費用

抵当権抹消にかかる費用は、税金・報酬・実費を分けて見積もりを確認する。司法書士報酬は一律ではなく、依頼先が金額や算定方法を示し、依頼者との合意で決まる。出典：日本司法書士会連合会「司法書士の報酬」。

※1つの抵当権を土地1筆と建物1個から抹消する例では、登録免許税は合計2,000円。同一の申請書で20個を超える不動産を抹消する場合は2万円となる。敷地が複数筆ある場合や複数の抵当権がある場合は、対象不動産と申請内容を確認する。出典：登録免許税法・別表第一。

自分で申請する場合

抵当権抹消登記は、法律上売主自身が申請することも可能だ。

自分で申請するメリット

• 司法書士報酬を支払わずに申請できる
• 自分で申請しても登録免許税と証明書取得・郵送等の実費はかかる
• 手続きの詳細を理解できる

自分で申請するデメリット

• 書類作成・提出・補正対応に時間がかかる。郵送やオンライン申請も利用できる
• 書類作成の手間
• 不備があると補正等が必要になり、予定どおりに進まないことがある
• 売却時は金融機関や他の登記との調整が必要になる
• 平日昼間の時間が必要

自分で申請が向いているケース

売却を伴わず、住宅ローンを完済して必要書類が揃っている場合は、自分で申請する選択肢もある。書類によってはオンライン申請後に原本の郵送等が必要になる。具体的な方法は法務局のオンライン申請案内で確認できる。

売却時の抵当権抹消は、タイミングと連動性が重要なため、司法書士に依頼するのが現実的だ。

抵当権抹消を忘れるとどうなるか

住宅ローンを完済しても、抵当権抹消手続きをしなければ登記簿上には抵当権が残ったままだ。そのまま放置すると以下の問題が起きる。

問題1：将来の売却時に困る

売却しようとした時に抵当権が残っていると、買主は購入を躊躇する。慌てて抹消手続きを行う必要がある。

問題2：金融機関からの必要書類が劣化・紛失

完済から時間が経つと、金融機関から受け取った書類を紛失することがある。再発行できる書類とできない書類があるため、金融機関や法務局への確認が必要になる。

問題3：金融機関の合併・閉鎖

金融機関の合併・閉鎖により、抹消手続きの窓口が変わることがある。長期間放置するほど手続きが複雑になる。

問題4：相続時のトラブル

所有者が亡くなった後、相続人が抵当権抹消を行う場合、追加の書類・手続きが必要になり複雑化する。

抵当権抹消のタイミング

完済時に即抹消が理想

住宅ローン完済時に、金融機関から受け取った書類を元に即座に抹消手続きを行うのが理想だ。書類が劣化しないうちに手続きできる。

売却時にまとめて抹消

売却代金でローンを完済する場合は、決済に合わせて申請できるよう事前に段取りを組む。既に完済し書類を受け取っている場合は、売却まで放置せず速やかに申請することが法務局から案内されている。出典：法務局「住宅ローン等を完済した方へ」。

借り換え時

住宅ローンを別の金融機関に借り換える場合、元の抵当権を抹消して新しい抵当権を設定する。同日に両方の手続きを行うことが多い。

特殊なケース——共同担保・根抵当権

共同担保

土地と建物の両方に同じ住宅ローンの抵当権が設定されている場合、両方を抹消する必要がある。登録免許税は不動産ごとに1,000円ずつかかる。

根抵当権

事業用融資等では、「根抵当権」という特殊な抵当権が設定されていることがある。根抵当権は一定額の枠を設定する仕組みで、抹消手続きがやや複雑になる。

複数の抵当権

2番抵当権・3番抵当権等が設定されている場合、全ての抵当権を同時に抹消する必要がある。

決済当日の段取り

時間割の例

上記は時刻を仮定した段取りの例で、所要時間を保証するものではない。振込や書類受領の方法を関係者と確認しておく。

完済から抹消まで数年放置していた場合

昔の住宅ローンで完済したが、抵当権抹消を忘れていたケースもある。このような場合、以下の手順で進める。

ステップ1：当時の書類を探す

• 完済時に受け取った抵当権解除証書
• 登記済証・登記識別情報
• 委任状

ステップ2：書類が見つからない場合

まず金融機関に紛失した書類を伝え、再発行の可否や手続を確認する。登記識別情報は再通知されないため、書類一式を必ず再発行できるとは限らない。登記識別情報や登記済証がない場合の申請方法は法務局・司法書士に相談する。出典：法務局「登記識別情報について」。

ステップ3：法務局で抹消登記

司法書士に依頼するか、自分で申請するかを選ぶ。必要な登記・不動産の個数・書類の状態により費用と手間が異なるため、まず現在の登記内容と必要書類を確認する。

抵当権抹消登記の確認

手続きが完了したら、登記事項証明書を取得して抵当権が抹消されているか確認する。

• 登記事項証明書の交付手数料は、書面請求600円、オンライン請求・郵送受取520円、オンライン請求・窓口受取490円（1通50枚まで。2026年9月確認）。出典：法務省「登記手数料について」
• 「乙区」の抵当権欄が「抹消」になっていることを確認
• 確認後、書類を保管

まとめ——「決済に合わせて申請を進める」

抵当権抹消は、住宅ローンの完済と売却時の所有権移転を結びつける重要な手続きだ。売却時は司法書士に依頼して決済日に同時進行するのが基本。費用は税金・報酬・実費に分け、担当司法書士と依頼範囲を事前に確認する。登記完了日は申請日とは異なる。売主は必要書類を準備し、決済日の段取りを理解した上で臨むことが重要だ。