売却 vs 賃貸に出す——どちらが得か10年シミュレーション

「売るのはもったいない。賃貸に出せば家賃収入が入るし、資産も残る」——不動産の売却相談を受けると、こう考えている人が非常に多い。気持ちはわかる。毎月の家賃収入は魅力的に見えるし、不動産という実物資産を手放すことへの抵抗感もある。

しかし、実際に10年間の収支を計算すると、結論が変わることが多い。家賃収入の裏には、空室リスク、管理費、修繕費、税金、そして精神的な負担が隠れている。これらを含めた「本当の収支」を把握しないまま賃貸に出して、数年後に「最初から売っておけばよかった」と後悔する人を私は何人も見てきた。

この記事では、売却価格3,000万円のマンションを例に取り、「売却して運用する場合」と「賃貸に出して10年後に売却する場合」の収支を具体的にシミュレーションする。数字で比較すれば、自分にとってどちらが合理的な選択かが見えてくる。

売却した場合のシミュレーション

まず、売却した場合の10年後の資産を計算する。前提条件は以下の通りだ。

• 売却価格：3,000万円
• 仲介手数料：3,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税 = 約103万円
• その他諸費用（印紙税・登記費用等）：約97万円
• 手取り額：約2,800万円

この2,800万円を年利2%で10年間運用した場合、複利計算で約3,414万円になる。年利2%は、個人向け国債やインデックスファンドの保守的な想定だ。もちろん元本保証ではないが、不動産賃貸にもリスクはある。条件を揃えるために、控えめな運用利回りを採用する。

売却のメリットは明快だ。維持コストがゼロになる。管理の手間もゼロ。精神的な負担もゼロ。まとまった資金が手元に残り、運用先を自由に選べる。流動性が高い状態で資産を保有できる。

賃貸に出した場合のシミュレーション

同じ物件を賃貸に出した場合を計算する。家賃は月12万円（売却価格3,000万円に対して表面利回り4.8%）と設定する。都心の築浅マンションならもう少し高く、郊外や築古なら低くなるが、全国平均的な水準として設定した。

年間の収入

稼働率90%は楽観的な数字だ。入居者の入れ替わり時には1〜3ヶ月の空室が発生する。10年間で2〜3回の入退去があれば、稼働率90%前後が現実的なラインになる。立地が悪ければ80%を切ることもある。

年間の支出

ここに加えて、10年間で発生する一時的な費用がある。

設備修繕費は見落とされがちだが、賃貸物件では給湯器やエアコンが故障すれば貸主負担で修理・交換しなければならない。給湯器の交換で15〜30万円、エアコンで10〜15万円、水回りのトラブルで数万〜数十万円。10年間でこれらが積み重なる。

所得税・住民税

賃貸収入は不動産所得として確定申告が必要だ。不動産所得は給与所得と合算して課税されるため、給与所得が高い人ほど税率が上がる。

年間の不動産所得を概算する。実質家賃収入129.6万円から経費60.2万円を差し引くと、不動産所得は約69.4万円。減価償却費を差し引けばもう少し圧縮できるが、ここでは分かりやすくするために省略する。

所得税率が20%（課税所得330〜695万円の場合）+ 住民税10%の場合、不動産所得にかかる税金は年間約20.8万円。10年間で約208万円だ。給与所得が高い人は、さらに税率が上がる。

10年間の比較表

ここまでの数字を整理して、10年間のトータル収支を比較する。賃貸の一時費用は中間値で計算する。

賃貸のほうが家賃収入の総額は大きいが、経費・修繕費・税金を差し引き、さらに10年後の物件価値の下落を加味すると、売却して運用したほうが約192万円有利という結果になる。

しかもこの試算は、賃貸側にとって楽観的な前提を置いている。稼働率90%、修繕費は中間値、家賃の下落はゼロと仮定している。現実には、築年数が上がれば家賃も下がる。10年間で家賃が10%下がれば、賃貸の手元資産はさらに130万円ほど減る。

10年後の物件価値はどれだけ下がるか

賃貸に出した場合、10年後にその物件を売却するときの価格がポイントになる。築年数が10年加算されるため、マンションの場合は以下のような値下がりが一般的だ。

• 築10年→築20年：20〜30%の下落
• 築20年→築30年：30〜40%の下落
• 築30年以上：底値に近づくが流動性が大幅に低下

今回のシミュレーションでは30%の下落（3,000万円→2,100万円）を想定したが、立地やマンションの管理状態によってはもっと下がる。逆に、都心の好立地であれば値下がりが小さいケースもある。

管理の手間という見えないコスト

数字に表れないコストも無視できない。入居者からの連絡対応、設備故障時の業者手配、入退去時の立ち会い、確定申告の手間。管理会社に委託すれば日常的な対応は減るが、大きな判断はオーナーがしなければならない。

「不労所得」という言葉があるが、賃貸経営は決して「不労」ではない。特に本業がある人にとって、この精神的な負担は無視できないコストだ。

賃貸が有利になるケース

すべてのケースで売却が正解とは限らない。以下の条件に当てはまる場合は、賃貸のほうが合理的な選択になり得る。

1. 立地が非常に良く空室リスクが低い

駅徒歩5分以内、都心部のマンションなど、賃貸需要が常に強いエリアでは空室リスクが低い。稼働率95%以上を維持できるなら、収支は大きく改善する。ただし、好立地の物件は売却価格も高い。どちらが有利かは具体的に計算する必要がある。

2. 表面利回りが6%以上

家賃に対して物件価格が安い（つまり利回りが高い）場合、賃貸のリターンが売却を上回る可能性がある。ただし、高利回り物件は郊外や築古であることが多く、空室リスクや修繕費が高くなる傾向がある。表面利回りだけで判断してはいけない。

3. 将来の値上がりが見込めるエリア

再開発が予定されている、新駅が建設される、人口流入が続いているなど、将来の資産価値上昇が見込めるエリアでは、保有し続けるメリットがある。ただし「値上がりするはず」という期待と、客観的なデータに基づく見通しは区別すべきだ。

4. 転勤で一時的に離れるだけ（戻る予定がある）

3〜5年の転勤で、その後戻る予定が明確な場合は、定期借家契約で貸し出すのが合理的だ。定期借家なら契約期間の満了で確実に物件が戻ってくる。売却して再購入するよりも、仲介手数料や登記費用を節約できる。

売却が有利になるケース

1. 築20年以上で値下がりが加速する時期

マンションの資産価値は築20年を過ぎると下落ペースが加速する傾向がある。築20年の物件を10年間賃貸に出して築30年で売却するのと、築20年の今売却するのでは、物件価格に大きな差が出る。値下がり分を家賃収入で補えるかどうかが判断の分かれ目だ。

2. 管理費・修繕積立金が高い

管理費・修繕積立金が月4〜5万円を超える物件は、賃貸に出しても経費負担が重く、手残りが少ない。特に、修繕積立金の値上げが予定されている場合は注意が必要だ。長期修繕計画を確認してから判断すべきだ。

3. 遠方にあり管理が困難

物件が遠方にある場合、管理会社に委託するとしても、緊急時の対応やオーナーとしての判断が必要な場面で物理的な距離がハンデになる。トラブル対応のたびに交通費と時間が発生する。

4. まとまった資金が必要

住み替え、教育資金、事業資金など、まとまった資金が必要な場合は売却一択だ。家賃収入は月々の小さなキャッシュフローにすぎない。不動産を担保に借り入れることもできるが、金利負担が発生する。

5. 賃貸需要が弱いエリア

人口減少が進むエリア、最寄り駅から遠い物件、単身者向けなのにファミリー層が多いエリアなど、賃貸需要と物件のミスマッチがある場合は、空室リスクが高い。空室が長引けば、家賃を下げるか、リフォームで差別化するしかない。どちらもコストがかかる。

賃貸に出す前に知っておくべきリスク

入居者トラブル

家賃滞納は賃貸経営の最大のリスクだ。滞納が発生しても、日本の法律ではすぐに退去させることはできない。訴訟から強制執行まで半年以上かかるケースもある。この間、家賃収入はゼロだが、管理費や固定資産税は発生し続ける。

騒音トラブルで隣接住戸から苦情が来る、ペット禁止なのにペットを飼う、退去時に原状回復費用で揉める——こうしたトラブルは珍しくない。管理会社が間に入るとはいえ、最終的な判断と費用負担はオーナーに降りかかる。

確定申告の手間

不動産所得が発生すると確定申告が必要になる。給与所得者でこれまで確定申告をしたことがない人にとっては、収入・経費の記録、減価償却の計算、帳簿の作成は相当な手間だ。税理士に依頼すれば年間5〜10万円の費用が発生する。

設備故障の対応義務

賃貸物件のオーナーには、入居者が生活に支障なく暮らせるよう設備を維持する義務がある。給湯器が壊れれば即日対応が求められる。エアコンが故障すれば修理か交換。水漏れが発生すれば緊急対応。これらはすべてオーナー負担だ。築10年を超えると設備の故障率は確実に上がる。

住宅ローンが残っている場合の問題

住宅ローンは「自分が住むこと」を前提に低金利で貸し出されている。ローンが残っている物件を無断で賃貸に出すと、契約違反として一括返済を求められる可能性がある。金融機関に事前に相談し、承諾を得なければならない。承諾が得られた場合でも、金利が上がるケースがある。

また、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、自分が住んでいることが要件だ。賃貸に出した時点で控除の適用は停止される。

実例：賃貸に出して7年後に売却——結局売却一択だったケース

実例：好立地で賃貸に出して成功したケース

感情ではなく数字で判断する

「せっかく買った家を手放すのはもったいない」「家賃収入が入るなら持っていたほうが得」——こうした感情的な判断で賃貸を選ぶ人は少なくない。しかし、不動産は金額の大きな資産だ。感情で決めるには、リスクが大きすぎる。

判断の手順はシンプルだ。

1. 現在の売却査定額を確認する（複数社に依頼）
2. 想定家賃を周辺相場から算出する
3. 年間の経費（管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託料・火災保険）を合計する
4. 10年間の修繕費・入退去コストを概算する
5. 不動産所得にかかる税金を計算する
6. 10年後の想定売却価格を見積もる（築年数の加算を反映）
7. 売却→運用の場合と比較する

この計算をすると、多くのケースで「思ったほど賃貸は儲からない」ことがわかる。表面利回り4〜5%の物件は、経費と税金を差し引くと実質利回り1〜2%程度になる。さらに物件価値の下落を考慮すれば、売却して安全な金融商品で運用するほうが合理的だ。

もちろん、先ほどの渋谷区の事例のように、好立地で値上がりが期待できる物件は例外だ。しかし、それは全体から見れば少数派だ。自分の物件が「例外」に該当するかどうかは、データと数字で冷静に判断してほしい。

不動産を持ち続けるコストの詳細については不動産を「持ち続けるコスト」を年間で計算してみるを、売り時の判断については不動産の「売り時」は本当に存在するのかも参考にしてほしい。お住まいのエリアの不動産相場は都道府県ページから確認できる。