認知症になる前に知っておきたい不動産の家族信託

「母が最近物忘れがひどくなってきて、実家を売却して施設費用に充てたいのですが、母名義の不動産なので私では売れないと言われました。どうすればいいのでしょうか」

不動産業界に30年いると、この相談が年々増えている。厚生労働省の推計によれば、2025年時点で65歳以上の約5人に1人が認知症またはその予備群だ。高齢の親が持つ不動産は、本人が認知症になった瞬間に「凍結資産」になる。売ることも貸すことも、リフォームすることすらできなくなる。

そして多くの家族が、「まさかうちの親が」と思っているうちに手遅れになる。成年後見制度という救済手段はあるが、時間もコストもかかり、不動産売却のハードルは想像以上に高い。

今日は、認知症による不動産凍結リスクと、その事前対策として注目されている「家族信託」について、実務の現場から解説したい。結論を先に言えば、親が元気なうちに家族信託を設定しておくことが、不動産を守る最も確実な方法だ。

認知症になると不動産が売れなくなる理由

不動産の売買契約は、売主本人に「意思能力」があることが大前提だ。意思能力とは、自分の行為の法的な意味や結果を理解できる能力のことで、民法第3条の2に明文化されている。認知症が進行して意思能力を失った状態で締結された契約は、法的に無効となる。

ここで重要なのは、「認知症と診断された＝即座に意思能力がない」ではないという点だ。認知症には段階があり、軽度認知障害（MCI）の段階であれば、内容を理解して判断できるケースもある。しかし、不動産取引の現場では、司法書士が本人の意思確認を行い、少しでも疑わしければ取引を中止する。実務上、中等度以上の認知症と診断されている方の不動産売却は、ほぼ不可能だと考えてよい。

売却不能になる典型的なパターン

私がこれまで相談を受けた中で、最も多いのが以下のようなケースだ。

80代の父親が一人暮らしをしていた自宅マンション。転倒による骨折をきっかけに介護施設に入所することになった。施設費用は月15〜20万円。父の年金だけでは足りず、子どもたちで不足分を負担している。「マンションを売却して施設費用に充てたい」と不動産会社に相談したところ、父の認知機能が低下しており、司法書士から「このままでは決済できない」と言われた。

こうなると、選択肢は成年後見制度を利用するしかない。しかし、これが非常に厄介なのだ。

成年後見制度の問題点

成年後見制度は、判断能力が不十分な人の財産を保護するための制度だ。家庭裁判所が後見人を選任し、後見人が本人に代わって財産管理を行う。理念としては正しい。しかし、「不動産を売却したい」という目的に対しては、いくつもの壁がある。

壁1：家裁の選任に3〜6ヶ月かかる

成年後見の申立てから後見人が選任されるまで、通常3〜6ヶ月かかる。申立書の準備、医師の診断書取得、家裁の審理——これらのプロセスを経て、ようやく後見人が決まる。その間、不動産は一切動かせない。施設費用の自己負担が月10万円なら、半年で60万円。この間の費用は家族が立て替えるしかない。

壁2：専門職後見人が選任される可能性が高い

「子どもである自分が後見人になればいい」と考える方が多いが、現実はそう単純ではない。最高裁判所の統計によれば、成年後見人に選任されるのは、約8割が弁護士・司法書士・社会福祉士などの専門職だ。特に、不動産の売却が見込まれるケースでは、家裁が専門職を選任する傾向が強い。

専門職後見人の報酬は、本人の財産額に応じて月2〜6万円。管理財産が1,000万円〜5,000万円なら月3〜4万円が相場だ。そしてこの報酬は、本人が亡くなるまで（あるいは後見が終了するまで）毎月発生する。不動産を売却した後も、後見制度は原則として終了しない。仮に10年間後見が続けば、報酬だけで360〜480万円になる。

壁3：居住用不動産の売却には家裁の許可が必要

成年後見人が本人の居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要だ（民法859条の3）。家裁は「売却の必要性」「本人の生活への影響」「売却条件の妥当性」を慎重に審査する。

「施設に入っているのだから自宅はもう不要だろう」と思うかもしれないが、家裁はそう単純には判断しない。「本人が自宅に戻る可能性はないか」「売却代金の使途は適切か」「他に資金調達の方法はないか」——こうした観点から審査され、許可が下りないケースもある。許可申立てから決定まで、さらに1〜3ヶ月かかるのが通常だ。

壁4：売却条件に制約がある

家裁の許可を得て売却する場合でも、「市場価格より著しく低い価格での売却」は認められない。複数の不動産会社の査定を取り、妥当な価格であることを疎明する必要がある。買主との価格交渉にも時間的な制約が加わり、機動的な売却活動が難しくなる。

家族信託とは何か

家族信託は、信頼できる家族に財産の管理・処分を任せる仕組みだ。正式には「民事信託」の一形態で、2007年施行の信託法改正により、一般の個人でも信託を設定できるようになった。

仕組みはシンプルだ。登場人物は3者。

• 委託者（いたくしゃ）：財産を信託する人。多くの場合、高齢の親
• 受託者（じゅたくしゃ）：財産の管理・処分を任される人。多くの場合、子ども
• 受益者（じゅえきしゃ）：信託財産から利益を受ける人。多くの場合、親本人（委託者と同一）

例えば、80代の父（委託者）が、自宅マンションの管理・処分権を50代の長男（受託者）に信託し、マンションから得られる利益（売却代金や賃料）は父本人（受益者）が受け取る、という契約を結ぶ。

ここで重要なのは、信託契約を結んだ後に父が認知症になっても、長男は信託契約に基づいてマンションを売却できるという点だ。後見人の選任も、家裁の許可も不要。これが家族信託の最大のメリットだ。

家族信託で何ができるのか

不動産に関して、家族信託で可能になることを整理しよう。

• 受託者（子）が、委託者（親）に代わって不動産を売却できる
• 受託者が不動産を賃貸に出し、賃料を受益者（親）の施設費用に充てられる
• 受託者が不動産の修繕・リフォームの判断を行える
• 受託者が不動産の建替え・取り壊しの判断を行える
• 信託契約の中で、親の死後の不動産の承継先を指定できる（遺言的機能）

つまり、家族信託を設定しておけば、親の認知症発症後も不動産に関するほぼすべての判断を、信頼できる家族が行えるようになる。

家族信託のメリットとデメリット

メリット

1. 認知症発症後も売却が可能。これが最大のメリットだ。成年後見制度のように家裁の選任を待つ必要がなく、信託契約に基づいて受託者が即座に売却手続きを進められる。施設費用の確保が急務の場合、このスピード感は決定的に重要だ。

2. 家庭裁判所の介入が不要。成年後見制度では、居住用不動産の売却に家裁の許可が必要だった。家族信託では、信託契約書の定めに従って受託者が判断できる。裁判所の審査を待つ必要がない。

3. 柔軟な設計が可能。信託契約の内容は、当事者の合意で自由に設計できる。「自宅マンションだけを信託する」「売却は時価の80%以上でなければならない」「売却代金は施設費用のみに使う」といった条件を、契約書に盛り込める。

4. コストが成年後見より安くなるケースが多い。家族信託の費用は設定時に一括で発生する。成年後見制度のように、毎月の後見人報酬が終身で続くことはない。親の余命が5年以上見込まれる場合、トータルコストで家族信託のほうが安くなることが多い。

5. 遺言的機能を持たせられる。信託契約の中で、「委託者の死亡後は、信託財産を長男に帰属させる」といった定めを置くことができる。これにより、遺言と同様の効果を信託契約の中で実現できる。ただし、遺留分を侵害する定めは争いの原因になるため、注意が必要だ。

デメリット

1. 初期費用が30〜100万円かかる。家族信託の設定には、信託契約書の作成（司法書士・弁護士への報酬）、公正証書化（公証人手数料）、信託登記（登録免許税・司法書士報酬）が必要だ。不動産の評価額や信託内容の複雑さによって費用は変動するが、30〜100万円が目安だ。

2. 受託者の負担が大きい。受託者（多くの場合、子ども）は、信託財産の管理義務を負う。帳簿の作成、信託財産と自己の財産の分別管理、受益者への報告義務などがある。これらは法律上の義務であり、怠ると受託者の責任が問われる。兄弟間で受託者を誰にするかで揉めることも少なくない。

3. 税制上の注意点がある。家族信託を設定しても、受益者が委託者本人（親）であれば、信託設定時に贈与税は発生しない。しかし、受益者を子どもに変更した場合は贈与税の対象になる。また、信託不動産の売却益に対する譲渡所得税は、受益者（親）に課税される。損益通算に制限がかかるケースもあるため、税理士との事前相談が必須だ。

4. 身上監護は対象外。家族信託はあくまで「財産管理」の仕組みだ。入院の手続き、施設入所の契約、医療行為の同意といった「身上監護」は、家族信託ではカバーできない。身上監護が必要な場合は、家族信託と任意後見契約を併用する方法がある。

家族信託 vs 成年後見 vs 任意後見——3制度の比較

不動産の凍結リスクに備える制度は、家族信託だけではない。成年後見制度（法定後見）と任意後見契約を含めた3つの選択肢を比較しよう。

この比較を見れば明らかだが、「不動産の管理・処分」が主目的であれば、家族信託が最も合理的な選択肢だ。家裁の関与なく売却でき、ランニングコストが発生せず、契約内容を柔軟に設計できる。一方、身上監護が必要なケースでは、家族信託だけでは不十分で、任意後見契約との併用が推奨される。

家族信託の設定手順——5つのステップ

家族信託の設定は、専門家のサポートを受けながら以下の手順で進める。設定完了まで通常1〜3ヶ月を見ておくとよい。

ステップ1：専門家への相談

まず、家族信託に精通した司法書士または弁護士に相談する。ここで重要なのは、「家族信託に精通した」専門家を選ぶことだ。家族信託は2007年の信託法改正以降に普及した比較的新しい仕組みで、すべての司法書士・弁護士が対応できるわけではない。家族信託の実績が豊富な専門家を選ぶことが成功の第一歩だ。

相談時には、信託の目的（認知症対策、相続対策）、信託財産の範囲（自宅のみか、預金も含むか）、受託者の候補、受益者の設定、信託終了後の財産の帰属先を整理しておくとスムーズだ。

ステップ2：信託契約書の作成

専門家が家族の状況をヒアリングし、信託契約書を作成する。契約書には以下の事項を定める。

• 信託の目的（例：委託者の生活の安定と福祉の確保）
• 信託財産の特定（不動産の所在・地番・面積、預金口座等）
• 委託者・受託者・受益者の指定
• 受託者の権限（売却・賃貸・管理・修繕等の範囲）
• 受託者の義務（分別管理義務・帳簿作成義務・報告義務）
• 信託の終了事由（委託者の死亡等）
• 残余財産の帰属先（信託終了後に誰が財産を取得するか）

ステップ3：公正証書化

信託契約書を公証役場で公正証書にする。法律上、家族信託の契約書は私署証書でも有効だが、実務上は公正証書にすることが強く推奨される。理由は3つ。

第一に、公証人が委託者の意思能力を確認するため、後日「契約時に判断能力がなかった」と争われるリスクを低減できる。第二に、金融機関が信託口口座の開設時に公正証書を求めるケースが多い。第三に、公正証書は原本が公証役場に保管されるため、紛失・改ざんのリスクがない。

ステップ4：信託登記

信託財産に不動産が含まれる場合、法務局で信託登記を行う。登記簿の権利部（甲区）に「信託」の登記がなされ、所有権の名義が委託者（親）から受託者（子）に移転する。ただし、これは信託のための形式的な名義移転であり、実質的な所有者（受益者）は親のままだ。したがって、不動産取得税や贈与税は課税されない。

信託登記の登録免許税は、土地が固定資産税評価額の0.3%、建物が0.4%だ。固定資産税評価額2,000万円の不動産であれば、登録免許税は6〜8万円程度になる。

ステップ5：信託口口座の開設

受託者の個人口座とは別に、信託財産を管理するための「信託口口座」を金融機関で開設する。不動産の売却代金や賃料収入はこの口座で管理し、受託者個人の財産と明確に分離する。これは法律上の分別管理義務を果たすために不可欠だ。

なお、信託口口座を開設できる金融機関は限られている。対応可能な銀行を事前に専門家に確認しておくことをすすめる。

実例：信託を設定していたケース

都内のマンションを所有する78歳の父と、横浜在住の52歳の長男のケースだ。3年前、父の物忘れがやや目立ち始めた頃に、長男が司法書士に相談して家族信託を設定した。費用は約60万円。父のマンション（評価額3,200万円）と預金の一部を信託財産とし、長男を受託者、父を受益者とした。

その後、父の認知症が進行し、要介護3の認定を受けて介護付き有料老人ホームに入所した。月額費用は約22万円。父の年金だけでは不足するため、長男が信託契約に基づいてマンションの売却を決断。不動産会社に依頼してから3ヶ月後に3,050万円で成約した。

成年後見制度を利用していれば、後見人の選任に3〜6ヶ月、家裁の売却許可にさらに1〜3ヶ月、売却活動に3〜6ヶ月と、最低でも7ヶ月以上かかっていただろう。その間の施設費用の自己負担は150万円以上。さらに、専門職後見人の報酬が終身で発生していた。家族信託を設定していたおかげで、売却は通常の取引と同じスピードで完了した。

実例：信託を設定していなかったケース

千葉県の戸建てを所有する82歳の母と、東京在住の55歳の次女のケースだ。母は5年前から軽度の認知症の兆候があったが、「まだ元気だし、本人も嫌がるから」と家族信託の設定を先送りにしていた。

2年前、母が自宅の階段で転倒して大腿骨を骨折。入院後、認知症が急速に進行し、退院後は在宅での生活が困難になった。介護施設への入所が必要だが、母の預金は300万円ほど。戸建て（土地・建物で推定2,500万円）を売却して施設費用に充てるしかない。

しかし、母はすでに重度の認知症で、不動産の売買契約を理解できる状態ではなかった。次女は成年後見の申立てを行い、6ヶ月後に弁護士が成年後見人に選任された。その後、居住用不動産の売却許可を家裁に申し立てたが、「他に施設費用を捻出する方法がないか」との照会があり、許可が下りるまでさらに3ヶ月を要した。

売却活動を開始したのは、母が骨折してから約1年後。最終的に売却が成立したのは、骨折から約2年後だった。この間の施設費用の自己負担は約500万円。さらに、弁護士後見人の報酬（月3万円）が母の死亡まで継続した。

いつ設定すべきか——「まだ早い」が最大のリスク

家族信託を設定できるのは、親の判断能力があるうちに限られる。公証人が「この方は契約内容を理解している」と認めなければ、公正証書は作成できない。つまり、認知症が中等度以上に進行してからでは、もう手遅れだ。

では、いつ設定するのが最適か。答えは、「親が元気な今」だ。

「親はまだ70代で認知症の兆候もない。今から信託の話をするのは失礼ではないか」——こう考える方は多い。しかし、家族信託は「認知症になることを前提にした保険」ではない。「万が一のときに、家族が困らないための備え」だ。火災保険に入るからといって、火事を予期しているわけではない。家族信託も同じだ。

実務的なタイミングとしては、以下のような「きっかけ」を逃さないことが重要だ。

• 親が65歳を超えたとき
• 親の物忘れが気になり始めたとき
• 親が入院・手術をしたとき
• 兄弟で実家の将来について話し合ったとき
• 親が「終活」を意識し始めたとき
• 親が施設への入所を検討し始めたとき（詳しくは「親が施設に入ることになったら実家をどうするか」を参照）

認知症の発症は予測できない。厚生労働省の統計によれば、80〜84歳の認知症有病率は約20%、85歳以上では約60%に達する。親が75歳を過ぎたら、「もしものとき」は決して遠い話ではない。

家族信託を検討する際の注意点

兄弟間の合意形成

受託者を誰にするかは、兄弟間で最も揉めやすいポイントだ。長男が受託者になった場合、他の兄弟から「長男が親の財産を好き勝手に使うのではないか」という不信感が生じることがある。信託契約の内容を兄弟全員に開示し、受託者の権限と義務を明確にしておくことが、トラブル防止の鍵だ。

信託できない財産がある

農地は農地法の制約があり、信託の対象にすることが難しい。また、年金受給権や生活保護受給権のように、本人だけに帰属する権利（一身専属権）は信託の対象にできない。不動産に抵当権が設定されている場合は、金融機関の承諾が必要だ。住宅ローンが残っている不動産を信託する場合は、事前に金融機関と協議する必要がある。

税務上の取り扱い

受益者が委託者本人（自益信託）であれば、信託設定時に贈与税は発生しない。固定資産税の納税義務者は受託者になるが、実質的な負担は受益者（親）だ。信託不動産を売却した場合の譲渡所得税は受益者に課税される。相続時には、信託財産は受益者の相続財産として相続税の対象になる。税務上の取り扱いは複雑な部分もあるため、信託に詳しい税理士への相談を強くすすめる。

相続した不動産への対策

家族信託は「親の生前」の対策だ。すでに親が亡くなり、相続した不動産の処分に困っている場合は、家族信託ではなく別のアプローチが必要になる。相続不動産の処分については「相続した不動産、どう処分するのが正解か」と「相続した不動産、住まないなら早めに売るべき理由」で詳しく解説している。