取引価格帯ピラミッド——全国約150万件の成約価格分布

不動産の売却で「相場」は㎡単価で語られることが多いが、買い手の視点では「総額いくらか」が最大の判断基準だ。この記事では、国交省の成約データ（直近5年・約150万件）から、マンションと戸建ての価格帯別分布を集計し、地域別の違いを可視化する。

全国平均——マンションと戸建ての価格帯分布

全国平均では、マンション・戸建てともに1000〜3000万円帯が最も厚い層だ。マンションは1000-2000万（21.5%）と2000-3000万（21.3%）がほぼ同じ水準で、両方合わせて42.8%を占める。戸建ては2000-3000万（20.1%）が最多で、全体として価格帯がやや右にシフトしている。

特徴的なのは、戸建ての方が実取引数が多い（82.7万件 vs 65.5万件）という事実だ。「マンションの時代」と言われがちだが、地方まで含めた全体では戸建ての流通量が1.3倍ある。

東京23区——5000-7000万円帯が主戦場

東京23区の分布は全国平均とまったく違う。23区マンションで最も厚い層は2000-3000万円（20.2%）、次に5000-7000万円（18.1%）というM字型の分布を描く。2000-3000万円帯は狭小ワンルーム・築古物件、5000-7000万円帯はファミリー向けの中古マンション——明確に2つのセグメントが存在する。

23区戸建てはさらに高価格帯に偏る。最多は5000-7000万円（25.4%）で、1億円超の取引が24.4%（1億-2億と2億超の合計）と全国平均の6〜7倍だ。23区戸建ては「土地値だけで5000万以上」という立地のため、4000万円以下の物件はほぼ存在しない。

23区の1億円超物件シェア

• マンション：9.7%（全国の4倍）
• 戸建て：24.4%（全国の5倍）

特に戸建てで、取引の約4分の1が1億円を超える——これは全国的にも23区だけの現象だ。都心戸建ては「富裕層の資産」として機能している。

大阪市——1000-2000万円マンションが主戦場

大阪市マンションは1000-2000万円帯が29.6%で突出している。狭小ワンルーム・投資用物件・築古物件が多い構造だ。東京23区と比べると、5000万円以上の厚みが薄い。

ただし戸建ては3000-4000万円（19.4%）が最多で、分布が東京23区に近づいている。大阪市内の戸建ては「中堅層向け」の価格帯が中心だ。

愛知県——1000-4000万円の家族層帯が厚い

愛知県の戸建ては3000-4000万円（29.2%）が突出し、2000-4000万円で52.4%を占める。名古屋圏は戸建て中心の文化で、分布もそれを反映している。取引件数は戸建て4.7万件に対しマンション3.5万件で、戸建てが多数派だ。

「価格帯の厚み」から読む売却戦略

自分の物件がどの価格帯に属するかを理解することで、買い手層の厚みが見える。買い手の分母が多い価格帯ほど売却が早い。

戦略1：最厚層に近い価格で出す

例えば全国で2,800万円のマンションを売る場合、2000-3000万円帯の最厚層に属する。「2980万円」にすれば3000万円以下検索の買い手に見られる。「3100万円」にすると3000-4000万帯（15.4%）に飛ぶが、この層は2000-3000万帯より買い手が少ない。

戦略2：23区では5000万円の壁を意識

23区マンションで5000-7000万円帯は18.1%の厚みがあるが、4000-5000万円帯は12.1%、3000-4000万円帯は14.1%。「5000万円」というキリの良い数字を越えると、買い手の検索条件が変わり、層が厚くなる傾向がある。

戦略3：1000万円以下物件は特殊市場

1000万円以下のマンション（全国14.0%）は投資家・買取業者が主な買い手層だ。個人の実需層は住宅ローン審査で1000万円以下の物件を敬遠する傾向がある。この価格帯の物件は、不動産投資家向けの販売チャネルを使うのが現実的だ。

価格帯ごとの「売りやすさ」

買い手の絶対数が最も多いのは3000-5000万円帯だ。「住宅ローン審査で標準的」「ファミリー向け」という2つの条件を満たし、買い手の分母が最大になる。自分の物件をこの帯に合わせられる場合、売却期間は最短で済む可能性が高い。

まとめ——「自分の物件が属する層の厚み」を知る

全国の取引価格帯分布は、マンションも戸建ても1000-3000万円帯が最も厚く、買い手の分母が大きい層だ。ただし東京23区では5000-7000万円帯、大阪市では1000-2000万円帯と、エリアによって主戦場が大きく異なる。自分の物件の価格帯と、そのエリアの分布を照らし合わせることで、適切な価格設定と売却期間の見積もりができる。