個人間売買（不動産会社を通さない売却）のリスクと現実

「買い手がすでに決まっている」「親族に売る」「知人同士で合意している」——こうしたケースで「不動産会社を通さず、直接売買すれば仲介手数料が節約できるのでは」と考える人は多い。確かに売買代金3,000万円なら手数料は約100万円。無視できない金額だ。

しかし個人間売買には、仲介手数料を節約する以上のコスト・リスクが潜んでいる。この記事では、個人間売買の現実と、どのようなケースで選ぶべきか・避けるべきかを解説する。

個人間売買は法律上可能

まず前提として、不動産の個人間売買は法律上問題ない。宅地建物取引業法は「業として」不動産取引を行う者を規制する法律であり、個人が自分の所有する物件を売却する行為は宅建業にあたらない。つまり、宅建士の資格も重要事項説明義務もなく、自由に売買できる。

しかし「法律上可能」と「現実的にスムーズに進む」は別の話だ。

個人間売買で発生する主な問題

問題1：買い手の住宅ローン審査が通りにくい

最大の壁はこれだ。住宅ローン審査では、金融機関が以下の書類を求める。

• 売買契約書（宅建士の記名押印付きが一般的）
• 重要事項説明書（宅建士作成のもの）
• 物件の登記情報・公図・測量図
• 物件調査報告書（建築基準法適合性・都市計画法上の制限等）

個人間売買ではこれらの書類を素人が作成することになる。金融機関は「リスク評価ができない」という理由で審査を敬遠することが多い。結果として、買い手は現金一括で支払える人に限定される。

問題2：契約書の不備によるトラブル

売買契約書には数十項目の条項が必要だ。抜け漏れがあると後からトラブルになる。典型例：

問題3：契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の範囲

2020年の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わった。売却した物件に契約内容と異なる不具合（雨漏り、シロアリ、給排水設備の故障等）があった場合、売主は修補・代金減額・損害賠償・契約解除の責任を負う。

不動産会社を通した契約では、契約書で「責任の範囲・期間」を明確に限定できる。個人間売買では、この限定条項が抜けると売主が数年後まで責任を負い続けることになる。

問題4：登記手続きの複雑さ

所有権移転登記は、司法書士に依頼するのが一般的だ。司法書士費用は10〜15万円程度で、個人間売買でも節約できない部分である。

親族間売買の特有リスク

親から子へ、兄弟間など、親族間の個人売買は特に注意が必要だ。

リスク1：低額売買が贈与と見なされる

市場価格3,000万円の物件を子に1,000万円で売った場合、差額2,000万円は贈与税の対象になる可能性が高い。税務署は「著しく低い価額での譲渡」として処理することがある。

一般的には、固定資産税評価額の1.2〜1.5倍以上の売却価格でないと贈与認定のリスクがある。親族間売買では、事前に税理士と相談して適正価格を設定すべきだ。

リスク2：住宅ローン審査で厳しく見られる

親族間売買は、金融機関にとって「本当に売買なのか、それとも他の目的（相続対策・資金移動）なのか」判別しにくい。このため通常より厳しい審査になり、融資が受けられないこともある。

リスク3：税務調査の対象になりやすい

親族間の不動産取引は、税務署が「贈与隠し」を疑って調査対象にしやすい。適正価格・売買契約書・代金の送金記録など、すべての証拠を整えておく必要がある。

個人間売買の全体コスト比較

「仲介手数料が節約できる」という動機だけで個人間売買を選ぶと、以下のような隠れコストに気づかない。

単純な費用比較では個人間売買の方が安くなるが、トラブル発生時の損失・時間コストを含めれば、必ずしも得とは言い切れない。

個人間売買を選ぶべきケース

以下のような条件が揃えば、個人間売買も合理的な選択肢となる。

• 買い手が現金一括で支払える：住宅ローン審査の問題を回避できる
• 売主・買い手ともに知識がある：不動産取引の実務を理解している
• 司法書士・税理士に依頼する前提：専門家のサポートを得る
• 親族間で税務対策済み：税理士と適正価格を確認済み
• 物件が比較的シンプル：境界確定済みのマンション等

個人間売買を避けるべきケース

• 買い手が住宅ローンを使う
• 境界・隣地関係が未確定の土地・戸建て
• 築古で構造的な不具合の可能性がある物件
• 売主・買い手に不動産取引の経験がない
• 売買代金が高額（トラブル時の損失が大きい）

第3の選択肢：「仲介不要」の個人間売買サポート業者

近年、「仲介はしないが、契約書作成・重要事項説明書作成・物件調査のみを請け負う」サービスがある。費用は10〜30万円程度と、通常の仲介手数料より安く抑えられる。買い手の住宅ローン審査にも対応できる書類を作成してもらえるため、個人間売買のリスクを大幅に軽減できる。

「すでに買い手が決まっているが、プロのサポートは受けたい」というケースでは、この選択肢を検討する価値がある。

まとめ——「手数料節約」だけで判断しない

個人間売買は、特定の条件が揃えば合理的な選択肢となる。しかし「仲介手数料を節約したい」という理由だけで選ぶと、後悔するケースが多い。契約書の不備、住宅ローン審査の壁、税務リスク、引渡し後のトラブル——これらをすべて理解した上で、個人間売買を選ぶかどうかを判断すべきだ。