販売図面（マイソク）の見方と、良い販売図面の条件

「マイソク」という業界用語を聞いたことがあるだろうか。不動産業者が物件の販売時に作成する「販売図面」のことで、A4用紙1枚に物件情報をコンパクトにまとめた資料だ。買い手だけでなく、他の不動産業者にも配布されるため、売却活動の質を左右する重要な資料である。

この記事では、マイソクの構成要素、良いマイソクの条件、売主がチェックすべきポイントを解説する。

マイソクとは何か

マイソクは、不動産業界で使われる「販売図面」の略称。「毎日速報」の略という説が有力で、かつて「株式会社マイソク」という不動産情報誌の会社名に由来するとも言われる。現在は業界用語として定着し、不動産業者が作成する物件資料全般を指す。

マイソクの用途

• 内覧時の配布資料: 買い手が物件を見る際の手元資料
• 他業者への紹介資料: レインズ等を通じて他業者に配信
• FAX・メール配信: 業者間の新着物件情報
• ポータルサイトのPDF: SUUMO等で「物件資料ダウンロード」として提供

つまりマイソクは、買い手と業者の両方に見られる「物件の名刺」のような存在だ。

マイソクの6つの構成要素

1. ヘッダー（物件名・所在地）

最上部に物件名（マンション名・戸建て名）、所在地、物件種別（マンション・戸建て・土地）が記載される。

2. 物件概要（スペック一覧表）

3. 間取り図

物件の間取りを示す図面。各部屋の広さ・収納・水回りの配置が一目でわかる。清書された綺麗な間取り図は信頼性を高め、古いパンフレットの縮小コピーは印象を下げる。

4. 物件写真

マイソクには通常3〜6枚程度の物件写真が載る。限られたスペースなので、最も効果的な写真を厳選する必要がある。

• 外観（建物全景）
• リビング（広く明るい写真）
• キッチン
• 眺望（バルコニーからの景色）
• マンション共用部（エントランス等）

5. 備考欄（特記事項）

物件概要では伝えきれない情報を記載する欄。良いマイソクはここに具体的な情報が詰まっている。

• リフォーム履歴（2020年水回り交換、2022年壁紙張替等）
• 設備仕様（ディスポーザー、床暖房、浄水器等）
• 周辺環境（スーパー・学校・病院の距離）
• 日当たり・眺望の具体的説明
• 管理状態（大規模修繕の実施履歴）
• 特別な事項（ペット可、楽器可、SOHO可等）

6. 地図

物件の所在地を示す地図。最寄駅からの経路が一目でわかるようになっている。

良いマイソクの条件

条件1：情報量が多い

良いマイソクは、A4一枚の中に情報が隙間なく詰まっている。空白が多いマイソクは「売り気がない」「物件に魅力がない」印象を与える。

条件2：写真がきれい

• 明るい室内写真（暗い写真はNG）
• 広角撮影で部屋の全景
• 生活感のない状態
• 眺望や共用部の写真も含む

条件3：備考欄に具体的な情報

「静かな環境」「日当たり良好」という抽象的な表現ではなく、「南向きで午前中は直射日光が入る」「周囲は住宅地で車通りが少ない」といった具体的な記載が理想だ。

条件4：間取り図が清書されている

手書き風の粗い間取り図ではなく、プロが作成した清書版。各部屋の広さ（畳数）が明記されている。

条件5：価格や条件が正確

当然だが、価格・面積・築年数等の基本情報に誤りがないこと。古い情報のまま更新されていないマイソクは、業者の怠慢を示す。

悪いマイソクの典型パターン

• 写真が2〜3枚しかない、または暗い・古い
• 備考欄が空白または「詳細はお問い合わせ下さい」のみ
• 間取り図が古いパンフレットのコピー
• 価格や条件に誤字・旧情報が残っている
• 業者のロゴばかり目立って物件情報が少ない
• 白黒印刷で写真の質が低い

売主がチェックすべきポイント

入手方法

不動産会社に「うちの物件のマイソクを見せてください」と依頼する。PDFで入手できれば内容を細かく確認できる。

チェック項目

1. 基本情報の正確性: 価格・面積・築年・階数・方位・駅距離
2. 写真の質: 明るいか、広角か、枚数は十分か
3. 間取り図の質: 清書されているか
4. 備考欄の充実度: 物件の強みが具体的に書かれているか
5. 誤字脱字: 誤記がないか
6. 古い情報: 以前の所有者情報等が残っていないか
7. 業者連絡先: 最新の担当者・電話番号

マイソクの改善要求

内容に不満があれば、不動産会社に改善要求を出す。業界慣行として売主の要望には応じるのが一般的だ。

改善要求の例

• 「写真をもう2枚追加してください（バルコニーからの眺望と共用エントランス）」
• 「リフォーム履歴を備考欄に明記してください」
• 「間取り図をプロ作成の清書版に差し替えてください」
• 「『駅徒歩5分』を『新宿駅徒歩5分』のように駅名を明記してください」
• 「管理費・修繕積立金の内訳（実績）も記載してください」

マイソクと他業者への配布

マイソクはレインズ経由で他業者にも配信される。他業者が自社の顧客に紹介するとき、マイソクが判断材料になる。悪いマイソクは「紹介する気にならない」と判断され、買い手に届かない。

つまり、マイソクの質は間接的に買い手の分母を決める。良いマイソクなら100社が紹介し、悪いマイソクなら10社しか紹介しない——これだけで問い合わせ数は10倍違ってくる。

まとめ——「見えない営業ツール」を軽視しない

マイソクは、買い手と他業者の両方に見られる重要な資料だ。良いマイソクは情報量が多く、写真がきれいで、備考欄に具体的な情報が詰まっている。売主は自分の物件のマイソクを必ず確認し、不足があれば改善要求を出すことで、売却活動の質を高められる。