浜松市3区マンション価格マップ——2024年区再編と中央区への集中

浜松市は人口79万人、静岡県最大の都市で、ヤマハ・ホンダ・スズキなどの本社を持つ「ものづくり」の街だ。2007年に政令指定都市となり、長らく7区体制（中・東・西・南・北・浜北・天竜）で運営されてきたが、2024年1月に3区体制へ再編された。

政令指定都市の区数は通常8〜24区程度で、3区体制は全国最少。この再編は政令市としては異例の動きだ。

2024年1月の区再編

浜松市は2005年の市町村合併で広大な面積（1,558平方km、全国2位）となったが、区数が多すぎて行政コストがかさむとして再編が決まった。

これにより、中央区は人口約60万人の巨大区となり、浜名区約15万人、天竜区約2.5万人という構成になった。

3区別マンション㎡単価

※単位：円/㎡、国交省成約データより集計。旧区のデータを新区構成で集計

中央区に取引が集中しており、1,586件（5年）は新潟市中央区（1,449件）と近い規模。一方、浜名区は153件、天竜区は取引事実上ゼロ——「政令市なのに区が3つ」「取引はほぼ1区に集中」という特殊な市場構造だ。

中央区——浜松駅周辺の堅調な上昇

新・中央区は、旧中区（浜松駅周辺）を中心に旧東区・西区・南区・北区南部を統合した区だ。人口約60万人、面積も広く、実質的に「浜松市のマンション市場の全て」と言ってよい。

中央区の特徴

• 浜松駅周辺（旧中区）：商業・オフィスの中核、再開発が進む
• 東海道新幹線ひかり停車駅、東京まで1時間半
• 旧西区：浜名湖東側の住宅地、舘山寺温泉
• 旧南区：輸送機器メーカーの工場集積
• 旧東区：天竜川流域の住宅地

10年で+40.9%の上昇は、地方政令市の中心区としては札幌・仙台と同水準だ。浜松駅周辺の再開発（アクトタワー、プレスタワー等）が相場を押し上げている。

浜名区——旧浜北区が主体、郊外住宅地

浜名区は旧浜北区・旧北区（三方原・引佐）を含む区。㎡単価8.8万円は全国的にも最低水準で、事実上戸建て・土地中心の市場だ。

浜名区の特徴

• 遠州鉄道（新浜松-西鹿島）沿線の住宅地
• 三方原台地の開墾地
• 引佐の自然豊かなエリア
• マンション供給ほぼなし、戸建てが中心

マンション取引153件（5年）という数字が「市場として成立していない」水準を示している。

天竜区——マンション市場は存在しない

天竜区は2005年合併で編入された広大な山間部。人口2.5万人、面積は東京23区よりも大きい。マンション取引はほぼゼロで、戸建て・土地も取引件数が極めて少ない。

全国の政令指定都市で、これほど取引量の少ない区はない。「政令市の一区」とはいえ、実態としては過疎地域に近い。

人口動態——市全体-1.96%、全区減少

浜松市の人口動態は厳しい。全体で-1.96%、転出超過-506人で、静岡市（-3.51%）と並んで静岡県内の政令市ともに人口減少が進んでいる。

中央区1区で全市の77%を占める。この集中度は新潟市（中央区が22%）と比べても圧倒的で、浜松市は「中央区＝浜松市」と言っても過言ではない。

なぜ浜松市の相場が伸びるのか

人口減少の中で中央区の相場が10年+40.9%と伸びているのは、静岡市と同じ構造だ。

• 世帯数の維持（単身・DINKS増加）
• 中心部への住み替え需要（郊外戸建てから駅近マンションへ）
• 新築マンション供給の平均押し上げ効果
• 新幹線停車駅のブランド
• ものづくり企業の経済基盤（輸出企業の好調）

特に最後の要因が静岡市と違う点だ。浜松市はヤマハ・ホンダ・スズキなどの輸出企業が集積し、円安局面では業績好調が続いている。高所得世帯の購買力が相場を下支えしている。

浜松市と他の地方政令市の比較

人口規模では浜松市は79万人で、新潟市（77万）と近い。㎡単価でも24.8万円と25.1万円でほぼ同水準。ただし人口減少率は浜松市の-1.96%の方が新潟市-3.19%より緩やかだ。ものづくり企業の集積が人口減少を緩和している。

浜松市での売却戦略

中央区の売主へ

市場として機能する唯一の区。取引件数も多く、相場+3%程度の強気設定も通用する。浜松駅徒歩圏は特に需要が安定している。

浜名区の売主へ

マンション市場としては薄い。戸建てや土地として売却する選択肢も並行して検討すべきだ。相場は±0〜微減で、長期保有のメリットは限定的。

天竜区の売主へ

通常の不動産市場では対応困難。地元の買取業者や空き家バンク、自治体の移住促進制度などの代替手段を活用する必要がある。

まとめ——「区再編で見えた市場の実像」

浜松市は2024年の区再編で、政令指定都市最小の3区体制となった。マンション市場は事実上中央区1区に集中し、新潟市と似た「中心区集中型」の市場構造を示している。中央区の相場は10年+40.9%と健全な上昇を見せているが、市全体では人口減少-1.96%が続いており、郊外（浜名区・天竜区）の縮小は避けられない局面にある。